上海市房地产市场管理对策探讨.pdfVIP

产业经；齐 廛淘命舄恐户商场曾舀蔼熊羁衙 ·洪弋浩 上海理工大学管理学院黄汉江 上海立信会计学院陶 田 上海理工大学管理学院 [摘要]随着房地产业在国民经济中支柱产业地位的确定，房地产业的健康发展对国民经济的影响日益显著。但是，就 现实情况而言，上海房地产市场明显存在发展不平衡的问题。本文从金融政策、土地政策，房地产供给体系及建立房地产 预警体系等方面对房地产市场管理进行探讨，提出相应的建议。 [关键词]房地产市场金融政策土地政策预警体系 区别地出台相应的政策．是可以对经济的影响进行平衡的。当房 1998年7月1日，根据国务院的决定．实行40多年的实物分 配福利房的做法宣告结束．各党政机关企事业单位开始推行住房 价快速上涨是由于投机炽热造成时，完善住房转让环节的税收政 分配货币化．由此我国进入住宅建设市场化和住房消费货币化的 策，其效果是明显的。但实际上，2005年国家出台的一系列房产 进程。此后伴随着一系列的利好政策及宽松的经济环境，上海的 新政，己在一定程度上抑制了投机．当政府再次面对房价的非理 住宅产业取得了飞速的发展。2008年．上海实现了生产总值性上涨时，对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析． (GDP)13698．1 5亿元，按可比价格计算，比上年增长9．7％．已就需要对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨 连续17年保持9％以上增长。全年．上海市全社会固定资产投资的原因主要是因为需求增加．尽管很大程度上是“提前透支”的 需求，再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用，反而 4829．46亿元，比1997年增长144．51％。其中，房地产开发投资 1366．87亿元．比1997年增长122．53％。全年商品房销售面积容易转化为交易的成本，进一步推升房价。由于只考虑到对卖方 市场的限制，希望通过调整二手房交易税收来限制购房者的投机 2296．12万平方米．实现商品房销售金额1895．45亿元，这些数据 都比1997年有了数倍的提高。 行为，却忽略了买方市场的购买力，制约了二手房的合理流动， 但是．就现实情况而言，上海房地产市场明显存在发展不平 从而可能加剧了房价的上涨。因此政府应该细化贷款政策．宜对 衡的问题。中心区．浦东新区及各区县之间房地产市场化程度还 初次置业者与再次置业者区别对待，鼓励并帮助首次置业者购 有较大差异．发展中也出现了一些新情况，新问题。有的区域投 房；同时在目前阶段，还宜降低对房屋流通的税收，提高对保有 资增幅过大，有的市场供求结构性矛盾突出，价格上涨过快．不 房屋的税收．从而盘活闲置住房，降低购房者的成本。 利于房地产业和国民经济的持续健康稳定发展。 三，改革．完善土地供应体制 这些问题的存在．既有在面对快速发展的市场．政府调控经 在房地产市场中，要保证房地产市场的平稳发展．最有效的 验不足．调控能力有待提高的因素，也与市场的自我调节．自我 办法之一就是有计划地进行土地供给，并合理控制±地交易价格 完善机制没有形成有着密切的关系。因此．当前进一步推进以住 的增长幅度。 宅为主的房地产业市场化改革的重要任务，就是要完善政府对房 对土地市场的调控．应该按照控制增量．力求平衡．盘活存 地产市场的调控机制，完善市场的自我调节机制，在政府宏观调 量的要求，合理规划土地的供给数量，优化土地的供给结构．严 控下充分发挥市场在配置资源中的基础性作用。因此．为了保证 格土地招投标制度．保持适度的房地产投资规模。供应总量要确 上海市房地产市场的稳健发展，必须从宏观调控．市场管理等多 保固定资产投资和城市建设需要，要从结构上改善房地产市场供 方面进行管理。 求关系。 一．利用金融政策。促进房地产市场稳定 1．积极盘活存量建设用地，加大闲置土地清理力度 外部因素是调控房地产市场的重要手段，金融政策可以很好 加大土地收购储备力度，在扩大收购储备范围上下功夫，结 地调整上海市房地产市场的发展步伐。