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谈房地产工程建设投资的控制 蒋可扬 (浙江新南北投资置业集团有限公司。浙江杭州310005) 摘要：房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。 文章论述了优化设计对房地产建设投资的影响，分析了阻 碍优化设计的因素，并提出了搞好优化设计的一些建议。 关键词：优化设计；房地产；工程建设投资；投资控制 中图分类号：FSlO 文献标识码：A 文章编号：1009—2374(2009)08-0130-02 房地产建设项目投资控制是每个投资者所关心的重要内 施三大阶段。进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，而 容之一。就工程项目建设而言，房地产投资控制贯穿于房地 在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构 产项目建设的全过程。从目前的房地产投资控制来看，通过 方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑 对房地产项目建议书和可行性研究阶段投资估算的审批和 方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开问的确定、 项目法人负责制的实行，投资规模得到了有效控制，像以前 立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形 那种投资无底洞，工期马拉松的现象已基本杜绝。设计阶段 式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样 通过限额设计，使设计概算超投资估算的现象得到了基本控 功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。 制。施工阶段通过招标投标和施工监理的全面推行，使工程 (二)设计质量间接影响投资 预算投资得到了合理的确定和有效控制，通过造价咨询服务 据统计，在房地产工程质量事故的众多原因中，设计责任 部门和审计部门对工程结算和决算的审核，剔除了其中的不 多数占居第一位。不少建筑项目由于缺乏优化设计，而出现 合理部分，使该阶段的投资也得到了应有的控制。但如何通 功能设置不合理，影响正常使用；有的设计图纸质量差，专业 过优化设计来有效控制投资，尚未得到广泛重视。 设计之间相互矛盾，造成施工返工、停工的现象，有的造成质 量缺陷和安全隐患，给国家和人民带来巨大损失，造成投资的 一、优化设计对房地产建设投资的影响 极大消费。 (一)设计方案直接影响投资 (三)设计方案影响经常性费用 房地产工程建设过程包括项目决策、项目设计和项目实 优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且 中占有很大比重．一般占预算价值70％，占直接费的80％左项目的划分及定额项目所包含的内容要很熟悉，且要有说服 右。因此材料用量、材料价格对施工阶段的工程造价影响很 力。最后在审核取费程序时一定要把好关，不得重复取费。审 大，只有严格按照合同中的材料用最控制，合理确定材料价 核人员必须对国家现行有关经济政策及本地区管理部门的 格，才能有效地控制工程造价。在合同签订前，应仔细审核、 有关规定及各项费用包含的内容很清楚，如费用定额中，其 确定工程量清单、基本单价，控制主要材料价格。 它直接费和施工图预算包干费包含哪些内容一定要很清楚。 竣工结算管理阶段相对就比较容易。主要是把好审核关， 如己计取包干费的，则不应计其它直接费中的材料二次搬运 这时要求相关审核人员必须有深厚的专业基础和良好的职 费。审核完后，编制符合实际的竣工结算报告，分析投资使用 业道德。这个阶段主要是严格审核工程量，根据施工承包合 情况，对超支部分分析原因，总结经验教训，改进今后的工作。 同要求，对施工过程中出现的设计变更、现场签证等进行审 综上所述，工程造价的控制与管理是一个动态的过程。这 核，不能多算或不按规则计算，如乙方对工程变更只计调增量 就需要在建项目的造价管理既要全面又要有侧重点。在工程 不计调减量，甲方完成了三通一平，乙方仍计场地平整，圈梁 实施的各个阶段，时时要有控制造价的经济头脑，发挥建设单 带过梁的，计算出过梁后，却不从圈梁中扣减等现象，要求审 位掌握第一手资料的优势，充分利用和认真分析建设周期中 核人员对施工图纸、现场情况、现行预算定额中的说明、规定、 的重要