美国次级债危机对我国房地产市场的启示.pdfVIP

2009年第15期 NO．15．2009 现代企业文化 (总第127期) MODERNENTERPRISECUU可RE 27) 美国次级债危机对我国房地产市场的启示 黄珍 (商丘市公路管理局通行费征收处，河南商丘476000) 摘要：随着利率的上调，经济逐渐降温，房屋市场泡沫也 次级债危机引发全球股灾，13本、香港地区、澳大利亚、 就破灭。而以房屋市场为主的次级债，就很容易变坏。反恩这 欧洲、中国大陆，各地股市纷纷下跌，从而使得全球金融市场 次的危机，有很大的必然性。文章对美国次级债危机对我国房 出现一片恐慌，各地政府纷纷向金融市场注资以救市。次级债 地产市场的启示进行了探讨。 危机的导火线是房地产市场的过热与崩塌，中国同样存在这种 关键词：美国次贷危机；房地产市场；社会经济 隐忧。其实，中周的住房按揭贷款风险町能比美同次级债券风 中图分类号：F832 文献标识码：A 险还要高。因为，从住房按揭的对象来看，美国次级债券的次 文章编号：1674—1145(2009)15—0004—02级贷款人信用还有等级之分(即“次级信用”)，但对中国的按 揭贷款者来说，估计其中很大部分人甚至连“次级信用”都没 过去的几年，美围经济繁荣，房屋市场升温，利率相对比 有。尽管国内普遍认为美国次级债危机对中国经济的影响是有 较低，造成大量的贷款购房。而房屋的贷款转化为了债券，推 限的，并且中国的商业银行房贷日前也不存在所谓次级债问题， 向了市场。随着利率的上调，经济逐渐降温，房屋市场泡沫也 但是，鉴于房地产业在国民经济中的重要地位，从次贷危机爆 就破灭。而以房屋市场为主的次级债，就很容易变坏。反思这 发的前因后果中，国内房市理应得到深刻的教训。 次的危机，有很大的必然性。因为房地产业在国民经济和社会 一、美国地产泡沫分析 发展中地位13益提高，如何促进和保持房地产业与社会经济协 在美国有一个令人担心的现象是，基r了对房地产价格上升 调发展，是政府和社会各界普遍关注的重要研究课题。 的预期，大量投资者在踊跃在购买房产，用于出租或等待价格 所谓次级债即次级房贷，是指美国银行机构针对信用记录 上升后在卖，由此导致了房屋空置牢大幅度上升。1995年第一 较差的客户发放的住房贷款。从根源上看，导致次级债危机的 “凶手”是美国房地产市场由热变冷。自2001年“9·11”事件 后，美联储为了拯救美国经济，将利率一下子降到1％。美国经 数据充分表明，相对丁市场需求来讲，美国if；租房屋供给已经 济迅速复苏，但过剩的流动性导致美元对欧元与黄金的大幅贬 出现明显过剩，这种局面若持续下去，必然会导致房租下降， 值，导致房价和股市的不断上涨。从2002年起，美国房价每年从而降低房地产投资者的收益。美国全国房地产商协会(NAR) 以10％以上的幅度上涨，2005年更是暴涨17％达到顶点。然而， 的调查显示，2004年有近四分之一的住宅为投资性购买而非自 随着美围的不断加息，美国利牢达5．25％后，房价出现下跌，住。从历史上来看，这个比例是很高的。投资者买房子的目的在 2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引发次级房贷 予赚取利润，如果租金疲软，而房价上涨的话，一些投资者就会 难以偿还和债券信用危机。 将房子卖掉。这就为房地产泡沫破灭埋下了危险的导线。房地产 变为“后发劣势”。同样，—个良好的制度，又可以成为发展中 最后，重视人才的作用，实现由引进技术到自主开发的转 国家实现经济腾飞的“助推剂”。没有一个良好的制度支撑，发 变。随着经济全球化的推进，世界各国对人才的争