构建高效率的商品房新体制.pdfVIP

圆园14年 11月 Nov.2014 Vol.35 No.6 名家论坛 允燥怎则灶葬造燥枣 匀藻遭藻蚤 哉灶蚤增藻则泽蚤贼赠 燥枣 耘糟燥灶燥皂蚤糟泽葬灶凿Business 何炼成 新世纪“盛世危言” 第35卷 第6期 荫宏观经济研究 构建高效率的商品房新体制 马先标 （南昌大学 经济管理学院，江西 南昌 330031） 摘要：近来，商品房扭曲发展的态势仍未彻底扭转。其中，因土地和房产税制度的不完善，以及“GDP化”政绩考核和 财权事权非对称结构而共同演绎的土地财政模式，是生产领域商品房价格奇高等问题的要因；土地财政和消费理念 的不当，又导致在商品房消费领域出现奢侈消费和消费不足；而预售房制度，则是商品房交易领域衍生消费者权益受 损的负效应的要因。针对原因，需分类实施制度改革，以构建高效率的商品房新体制，促进商品房持续健康发展。 关键词：土地财政；消费理念；预售房制度；保障房体制；城市化；人口迁移；商品房新体制 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1007-2101（2014）06-0059-07 谈及当前住房体制改革，诸多人士往往只看到保障房体 标，甚至产生有毒的放射物，危害居者的身体健康。此外， 制这一板块。实际上，一段时期以来，商品房在生产、交易和 也存在部分豪华商品性别墅占地面积过大的现象。就住房环 淤 消费过程中的低效率的制度安排，导致商品房 发展扭曲，也 境而言，相当比例的商品房周边缺少必要的绿化，或紧邻喧 凸显了加快其体制改革的紧迫性和必要性。商品房体制不但 嚣的道路，使居民终日受到噪声的干扰；也存在部分商品房 是住房体制的重要部分，也是市场经济体制的一个活跃成 周围生活配套设施较差的问题，带来工作生活的不便，但这 分。在全面推进改革开放和社会主义市场经济体制基本完善 不是主要矛盾。 的现阶段，完善商品房体制，关系到商品房能否发挥其作为 在上述商品房生产领域的系列问题中，房价奇高是最为 国民经济消费点和增长点的效应，对实现扩内需、保增长、调 突出的问题。这里面既有商品房开发者的盲目逐利原因，也 结构的战略意图，促进宏观经济稳中求进尤为关键。再者，从 与有关部门的监管不力有关。不过，城市土地制度和房产税 住房两板块结构来看，惟有将商品房体制与保障房体制协同 制度的不完善，以及“GDP化”的政绩观和财权事权非对称化 改革，才能共同促进两房协调的新住房体制的形成。可见，商 结构而共同演绎的土地财政模式，则是引发商品房价格畸高 品房体制改革同样刻不容缓。 等突出问题的要因。下面着重就此要因展开剖析。 本文试从商品房的生产（或建造）、交易（流通或配置）和 （二）土地财政模式持续演绎高房价的原因 消费（或购买使用）的过程视角，对商品房发展中存在的突出 相当一些观点片面地强调，城市化人口迁移是引发高房 问题进行原因排查，进而革除商品房旧体制的弊端，建立促 价持续的要因。但是，仔细分析后便可发现，这种看法难以站 其持续健康发展的新体制。从制度的结构来看，体制构建也 得住脚。不错，相当数量的农民工入城，确实形成对现有商住 需同时从机构（即有形的制度）和无形制度的维度展开分析。 房的更大需求。但是在需求层面，近年来城市房价持续高涨、 下面的解读统合了这两个维度。 环境污染严重等城市病滋生蔓延，也导致一部分市民流动到