目标成本法管理在房地产开发中的重要性及运用.pdf

管理论坛 MANAGEMENT FORUM 目标成本法管理在房地产开发中的重要性及运用 文/王建丽 摘要：房地产企业开发周期长，开发 求、居民收入水平等客观环境因素，结合 段，产品的价值和属性就已经大量的成本 成本大，如何实现项目成本有效控制，实 企业发展目标，针对特定的消费人群，对 固化，这为实现目标成本进行成本管理提 现企业预期效益？本文通过分析房地产开 将要开发的项目进行定位工作。 供了条件。 发环节中成本关键控制点，以及目标成本 项目定位在整个开发环节中非常重 从内涵上看，目标成本法是确定目标 法在开发项目的具体运用，提出了房地产 要，决定着项目开发的方向，准确的项目 成本以及围绕目标成本落实而展开一系列 成本管控的一些思路和方法。 定位，不但能帮助企业顺利完成项目开发 成本控制活动的总称。房地产项目目标成 关键词：房地产；项目定位与设计； 及销售的全过程，实现企业发展目标，同 本的设定经历三个阶段。1. 市场调查，通 目标成本管理；预算控制 时对开发成本的高低起着决定性作用。开 过市场调查了解顾客对房屋的功能、质 发成本，不只是一个绝对数的概念，更是 量、面积、户型、配套设施、周边环境的 今年以来，国内经济发展依然严峻。 一个相对数的概念，企业财务管理中，不 具体需求及房屋销售价格的可接受程度， 长远来看，经济形势整体向好。但在目前 是成本绝对额越低越好，而是以相对低的 明确项目定位，锁定目标消费群体。2. 销 实体经济低迷的情况下，房地产行业仍然 成本取得最好的项目收益，实现企业的 售价格确定。该销售价格是由竞争对手和 是国家保持经济增长的坚强支撑和强劲动 效益和股东利润最大化。假如项目定位是 目标顾客所决定的产品价格，需要考虑目 力。房地产企业如何保持自身稳健发展， 高档社区，那开发成本相对要比普通小区 标客户的可接受价格、相同或相近地段， 在实现社会价值的同时，增强企业自身的 的房屋造价要高，但是因为项目的品质与 开发时间接近的同类型楼盘的价格，结合 发展动力，不断提升自身企业价值，这对 定位决定了售价相对偏高，在保证企业预 企业预计目标市场占有率和公司的整体 企业来说是一个命题。目前看，房地产形 期利润的前提下，所有的成本管理工作要 发展战略等因素来确定。3. 必要利润的确 势并不乐观，面对外部强大的市场竞争压 建立在保证项目定位要求和产品品质的前 定。必要利润指的是企业在既定经营战略 力，只有通过企业挖掘内部潜力，严控成 提之上。如果单纯的追求开发成本的最小 下所要求的利润水平。主要考虑企业的加 本，才能使企业有参与市场竞争的资本， 化，并不利与企业的整体目标的实现，还 权平均资本成本，同时还要考虑企业管理 真正提高企业竞争力。下面笔者根据房地 有可能影响企业发展。 者两种不同的行为动机对目标成本测定的 产项目开发特点和开发过程，针对成本控 规划设计是指结合项目定位成果完成 影响，如果管理者采用相对激进的方法， 制的关键环节，通过分析目标成本管理在 从概念设计、方案设计、初步设计到施工 追求较高的利润水平，就增强了目标成本 房地产企业成本管理中的重要性及如何进 图设计等重要环节，中间还要穿插景观设 对产品设计环节的硬性约束。或者管理者 行成本管理谈谈自己的认识。 计、机电配套设备设计、智能化设计等配 采用相对宽松的方法确定目标成本，这样 成本有广义和狭义之分，广义的成本 套设计工作。设计成本在开发总成本中所 产品设计环节拥有相对多的备选项，可以 泛指为企业生产经营所发生的一切费用， 占比例很低，但是设计的好坏对成本的影 来提高产