物业小区内车位的法律归属及相关法律问题研究——对《物权法》第74条的立法解读和思考.pdfVIP

第8卷第3期 潍坊学院学报 2008年5月 V01．8No_3 uIliversity Mav．2008 Joumalofwei矗ng 物业小区内车位的法律归属及相关法律问题研究 ——对《物权法》第74条的立法解读和思考 张玮玲 (潍坊学院，山东潍坊261061) 摘 要：2007年3月16日，我国物权法在第六章中，第一次规定了业主的建筑物区分所 有权制度，建立了我国的建筑物区分所有权的法律体系。根据我国的实际情况及刚刚生效的物 权法的第74条，对建筑物区分所有权的权利构成之共有权的客体中的车位问题，在立法模式、 法律结构、具体内容等几个方面，法律本身尚存在不足和缺陷。 关键词：建筑物区分所有权；共有权；客体；车位 中图分类号：D923．3文献标识码：A 引 言 第一种是按份共有说。我国和我国台湾地区 在现代社会，随着城市化进程的加快，人口的 的大多数学者持这种观点。按份共有说认为，只有 增加，人们居住在如雨后春笋般拔地而起的高楼 各个区分所有人对共有部分有明确的份额，才能 大厦中，形成了复杂的居住关系和无数的纷争。 确定其利益分享与费用分担的比例。我国物权法 尤其是小区内共有部分的范围更是小区业主们关 只是在第80条对费用分摊、收益分配做出了规 注的焦点。针对物权法第74条的规定，本文仅对 定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配 物业小区内大家普遍关注的车位归属及相关问题 等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定 提出自己的看法和建议。 不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的 一、建筑物区分所有权的共有权的概念 比例确定。”我认为，基于我国的实际情况，共有份 小区车位从法学的理论角度，属于建筑物区 额的确定，按照专有部分的面积占建筑物总面积 分所有权的共有权的客体之一，基于此，先简单介 的比例计算还是比较简便易行的。 绍一下共有权的基本理论。 第二种是共同共有说。他们认为区分所有人 共有权是指区分所有人按照法律或管理规约 对共有部分的共有与普通的按份共有是有区别 的规定，对建筑物专有部分以外的共有部分所享 的。普通的共同共有在共有关系不存在时，是可以 有的权利。 分割的。而根据区分所有建筑物的使用目的，区分 共有权的存在是以专有权为基础的，因为在 建筑物的共有部分是不能分割的，否则，不成其为 区分所有权情况下，区分所有人取得专有部分所 区分共有。因此，各国建筑物区分所有权法大多都 有权，自然就应取得共有部分所有权，而转让专有 明确规定，禁止分割区分所有建筑物的共有部分， 权自然导致共有权的转让。专有权的大小也常常 但区分所有建筑物已完成区分所有人的使用目的 要决定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买 的，不在此限。因为区分建筑物的共有部分是不能 受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自 分割的，所以即使区分所有的共有人按照一定的 然取得共有部分所有权。在区分所有的成立登记 标准确定其共有份额，也不能将自己的份额分出 上，一般只登记专有部分所有权，而对共有部分所 或者单独转让。