物业管理概论课件-田禹-第二章.pptVIP

业主大会会议 业主大会会议行使职权是通过组织召开业主大会会议进行的。业主大会会议分为首次业主大会会议、业主大会定期会议和临时业主大会会议三种情况 首次业主大会会议 （1）首次业主大会会议召开的条件 首次业主大会会议召开的条件包括以下几个方面： ①新建商品住宅出售50%以上 ②公有住宅出售额30％ 以上； ③第一套房屋交付业主使用满2年。 Page ? * （一）业主大会 首次业主大会会议的组织 物业所在地区、县房管局、房屋出售单位、业主代表等共同组成筹备组，由筹备组负责首次业主大会的组织工作。筹备组的主要工作包括： ①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 ②参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案） ③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； ④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单 ⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作 Page ? * （一）业主大会 首次业主大会会议的任务 首次业主大会会议的任务包括以下几个方面: ①审议通过业主委员会章程； ②审议通过管理规约； ③选举产生业主委员会。 首次业主大会的程序 首次业主大会的程序包括以下几个方面： ①大会筹备组介绍大会筹备情况； ②大会筹备组介绍业主委员会候选人情况； ③审议通过业主委员会章程和管理规约； ④业主或业主代表投票选举产生业主委员会成员； ⑤审议决定其他物业管理重大事项。 Page ? * （一）业主大会 业主大会定期会议 业主大会定期会议根据业主大会议事规则，由业主委员会负责组织，定期会议原则上一年召开一次。 临时业主大会会议 经物业管理区域内20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 业主大会会议的形式 业主大会会议的形式包括以下两种： （1）集体讨论形式； （2）书面征求意见形式。 业主大会会议召开的条件 业主大会会议应该有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 Page ? * （一）业主大会 业主投票权的确定方法 业主投票权，可以参照下列方法确定。 （1）住宅物业按业主拥有的住宅套数计算投票权，每票一套。 （2）非住宅物业按业主拥有的物业建筑面积计算投票权，每一百平方米一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，一证一票。 为保证公平，单个业主在首次业主大会会议上所持投票数，最高不超过全部投票权的30％。 Page ? * （一）业主大会 业主大会决议 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 业主大会做出的筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意. 业主大会做出的制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重要事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 Page ? * （一）业主大会 （二）业主委员会 业主委员会的概念 业主委员会是指物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的社团组织。 业主委员会的性质 （1）业主委员会是业主大会的常设工作机构。 （2）业主委员会是物业管理法律关系主体之一。 （3）业主委员会是业主大会会议决议的执行机构。 Page ? * 业主委员会的设立和组成 .业主委员会的成立 选举：业主委员会由业主大会会议在全体业主中选举产生。 核准：第一次业主大会或业主代表大会选举业主委员会之日起15日内，应当到物业所在地区，县房地产管理部门办理登记。 业主委员会的组成 业主委员会委员数额，一般设10-15人，经业主大会决定可以适当增减，但最少不得少于5人，最多不得多于20人。 业主委员会设主任、副主任、秘书各1人。 业主委员会的任期 业主委员会的任期每届一般为2年，可以连选连任，每届任期届满3个月前，应选举新一届业主委员会。新一届业主委员会的选举工作由原业主委员会主持，房地产行政管理部门派员参加。 业主委员会名单应报物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 Page ? * （二）业主委员会 业主委员会的职责 业主委员会是业主大会的常设执行机构，是业主行使自治管理权力的重要组织保证，也是维护广大业主合法权益的重要窗口。 业主委员会的主要职责是： 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 监督