物业管理概论课件-田禹-第四章.pptVIP

（三）制定规章制度 健全的规章制度是保证物业管理工作秩序和工作效率的前提，也是指导员工进行岗位作业的行动指南。规章制度包括财务管理制度、各岗位工作职责、物料领用制度、交接班制度、员工管理办法和用户（住户）手册等。 Page ? * 第4节 物业承接查验 （一）物业承接查验的概念 物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行的再检验。 《物业管理条例》第28条规定:“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。 Page ? * （二）物业承接查验的意义 物业承接查验是物业管理过程中对工程质量进行监控的不可缺少的一环，是物业管理的基础性工作之一。 目前，我国物业管理还处于发展阶段，一些物业服务企业的行为不规范。在签订合同时，忽视了物业承接查验。房屋的管网设施、隐蔽工程等存在的问题，有些往往在业主入住后才会暴露出来。如果不进行严格的承接查验，后果必然是产品质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任不清，纠纷多、投诉多，业主和物业服务企业的合法权益得不到有效保护。 具体的承接查验程序与标准在没有新的行业标准出台之前，应当按照原建设部1997年7月1日发布的《房屋接管验收标准》执行。 （三）新物业的承接查验的内容 新物业的承接查验是在建设项目竣工验收合格后到业主入住前对物业进行的查验。 新建物业的承接查验的主要内容 物业资料的审核 物业共用部位的查验 共用设施设备的查验 园林绿化工程的查验 物业其他公共配套设施查验包括物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。 查验方式 承接查验可以从资料查验和现场查验两个方面进行。 资料查验是对建设单位移交的文件资料、单项验收报告以及对房屋共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料进行查验。现场查验是对房屋共用部位和公共设施设备采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等方法进行检查。 对建设单位无法提供相关合格证明材料、存在严重安全隐患和重大工程缺陷、影响物业正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。 （三）新物业的承接查验的内容 工程质量问题的处理 发生工程质量问题的原因有设计方案不合理或违反设计规范造成的设计缺陷，施工单位不按施工规范施工、施工工艺不合理、偷工减料、建材质量不合格、建设单位施工管理不善、竣工验收检查把关不严或由于气候、环境、自然灾害等原因造成的质量缺陷。 （三）新物业的承接查验的内容 （四）原有物业的承接查验 原有物业的承接查验的条件 在物业管理机构发生更迭时，新任物业服务企业必须在具备下列条件的情况下实施承接查验: 物业产权单位或业主大会与原有物业服务企业签订的物业合同完全解除； 物业产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。 原有物业的承接查验的步骤 成立物业承接查验小组 原有物业承接查验的内容 文件资料的查验 物业共用部位、共用设施设备及管理现状的查验 各项费用与收支情况 其他内容 质量问题的处理 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由物业建设单位负责进行加固、返修，直至合格；影响相邻房屋的安全问题，由物业建设单位负责处理。 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由物业建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由承接单位处理。 （四）原有物业的承接查验 （五）物业保修制度 《物业管理条例》第31条规定:“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。” 物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。 第5节 物业管理工作的移交 （一）新建物业管理工作的移交 新建物业的移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业服务企业。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业服务企业也必须严肃认真地做好承接工作。 新建物业移交的内容包括物业产权资料、规划设计和施工资料，竣工验收资料，物业保修和物业使用说明书，业主资料，物业共用部位、共用设施设备以及相关清单（如房屋建筑清单共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）。 除了上述内容以外，建设单位还应按照有关法规政策的规定，向物业服务企业提供物业管理用房。 （二）更迭物业管理机构物业管理工作的移交 物业服务合同或前期物业服务合同终止，