AH公司房地产项目风险管理信息系统构建-高质量.docVIP

AH公司房地产项目风险管理信息系统构建 一、AH公司房地产项目风险管理信息系统开发的分析 1、AH公司概况及项目风险因素分析 A、AH公司概况 澳海地产是一家集旅游、建筑、园林、广告、物业、贸易及楼宇智能化为一 体的综合性公司。澳海地产足迹源于浙江，现已遍布中国吉林、辽宁、宁夏、湖 南、重庆、浙江、上海以及海外澳大利亚。澳海澜庭是澳海地产集15年建筑心 血倾力打造的旗舰产品，其始于澳海地产对高品质生活的追求，13年澜庭系列 全国10盘联动。 长春澳海澜庭项目，由长春同瀚房地产开发有限公司开发，批准用地面积为 124877平米，澳海澜庭项目占地面积约13万平方米，总建筑面积为249504平 米，项目总投资8.5亿，前期投入5.3亿，项目于2012年三月份开工建设，预计 工期四年。建筑密度≤30%，绿化率≥30%，容积率为2.0，建筑高度＜100米，供 热方式为集中供热。现在主推现房产品，长春澳海澜庭由29栋多层洋房和7栋 高层组成，现在售的为二期三期多层，面积区间在35—170平，起价4288元/ 平，均价5200元/平。长春澳海澜庭是澳海地产继澳海东方一号之后在长春的第 二个项目。澳海澜庭地处长春市高新技术产业开发区，位于硅谷大街以东，丙十 一街以南，超强西街以西，丙十一路以北。项目周边配套设施完善包括沃尔玛购 物广场、欧亚卖场和大鹅岛绿色生态美食园商业圈；周边硅谷医院、前卫医院医 疗设施完善；学校林立：幼儿园、省二实验小学、吉林大学、吉林工业大学；小 区内包含有小区会所、社区服务用房等，提供老年活动室、医疗卫生站、健身房、 警务室等功能房间。小区商业部分将被打造成集超市、娱乐、餐饮、购物于一体 的大型商业综合体。 B、澳海澜庭项目风险因素分析 ①首先在宏观环境方面，为保障房地产市场的规范和控制，国家频频出台相 关政策指导和监督房地产市场，每一项政策的出台都会引起房地产市场的巨大波 动。近期“新国五条”出台，增收二手房交易20%的个人所得税，抑制了长春市 二手房交易市场，使长春市的现房销售大有回暖迹象。但是国家和地方政府对房 地产行业的态度历来是严厉的，土地使用政策、银行贷款的限制和环境保护的要 求一直都是愈发严厉。所以宏观环境方面的影响是本项目需要考虑的重中之重。 ②竞争环境方面，长春市高新区几年的新建项目林立，在本项目的周边存在 着众多在建的房地产项目，包括益田枫露、新星宇和悦、恒盛豪庭、恒大绿洲等 长春本土及全国知名的房地产开发商，竞争情况激烈。 ③市场需求方面，由于国建长期的房地产调控，市场的刚性需求一直未能得 到满足。澳海地产在长春市有过成功的开发项目，与原料供应商、监理部门、规 划部门一直有着不断的合作。澳海澜庭项目的价格定位不高，所以有着广泛的市 场需求。 ④企业管理方面，澳海地产有着成熟的房地产项目管理经验和一批高水平的 从业人员，但是的近年来房地产企业员工流动率在不断提高，这成了目前本项目 潜伏的危机，而如员工提高员工的忠诚度、从而更好地提企业的管理水平是澳海 澜庭项目现在面临的问题之一。 ⑤施工管理方面存在的风险主要表为施工技术风险、施工安全风险、材料供 应风险、质量风险等。澳海地产拥有一家具有一级建筑资质的澳海建筑公司，施 工技术完善，在负责本公司项目建设的同时也承包着其他项目的建设工作。澳海 地产与长春市的多家材料供应商建立了合作伙伴关系，能够保证稳定的材料供 应。所以本项目施工阶段的风险主要表现在安全和突发事故方面。自然灾害和突 发事的不确定性因素的发生是致使项目不能按照预定计划建设完成主要因素。因 此做好施工人员的安全培训和突发事件应急工作是项目顺利进行的保证。 ⑥财务管理方面风险，包括融资风险和筹资风险，财务风险客观存在于企业财务 管理工作的各个环节，是每一个房地产开发项目都面临的难题。本项目的投资很 大，资产负债率较高，因此有着较大的财务风险。 2、AH公司项目风险管理过程及组织结构分析 A、 AH公司项目风险管理过程分析 项目风险管理活动是一个不断循环往复的过程，本文将房地产项目风险管理 过程分为项目风险管理计划、分析、应对和监控四个阶段，每个阶段由若干子过 程组成，其进行都会伴随着不断地的风险咨询与沟通，如图3.1。 ①风险管理规划。项目风险管理规划是对风险管理的目标、方法、体系等一 系列过程的界定。险管理规划分为风险管理计划和组织计划两个步骤，主要内容 包括项目的定义、项目风险管理的人员组成、明确项目风险的责任、风险管理的 方法、风险判断的依据，风险处理方案及方式等。进行风险管理规划可以识别项目的相关利益主体及其对项目的期望值和风险承受能力，进而确定项目的总目标 并分析目标实现的可能性。 ②项目风险的识别与评估。项目风险应识别可以实现对不确定性事件的提前 认识、预防和控制。风险评估对已经确