062.美国土地细分管制对我国地块控规实施的启示.pdfVIP

美国土地细分管制对我国地块控规实施的启示* 李强，赵琳 摘要：19 世纪时美国州政府开始采用土地细分政策，该政策起初是为了解决土地转让问题而提出的；之后 确立的《标准城市规划授权法》为土地细分提供了法律基础，绝大多数的土地细分立法都是基于该标准法 案的。土地细分的编制程序分为三个阶段，每个阶段都会对方案进行审批，只有获批的规划才能继续进行 下一个阶段的申请，分阶段的编制和审批程序极大程度的保障了规划的最终实施，其编制和审批的过程也 值得我国借鉴学习。本文以马里兰州安妮阿伦德尔县为例，详细论述了其土地细分的编制程序和审批程序， 通过剖析其土地细分编制和审批的成功经验，提出对我国控制性详细规划的三点建议，包括增加编制和审 批程序的阶段性、加强公众在规划编制中的参与度、将环境保护的相关内容列入规定性控制要素中。 关键词：土地细分，控制性详细规划，规划编制和审批 1 引言 控制性详细规划在我国是建设控制引导层面的规划，属于微观规划层面；是我国规划体 系中的重要组成部分，是规划行政主管部门审批建设项目最直接的依据，也是土地出让的前 提条件。由于现行控制性详细规划编制办法形成于向市场经济转型的初期，从实践及操作角 [1] 度看已呈现出一系列的不适应性，控制性详细规划在具体实践中面临诸多问题 ，追其源头， 是由于我国控制性详规划的在编制和审批时便出现了一系列的问题，因此亟需借鉴他国优秀 的经验来逐步完善我国控制性详细规划的编制体系。 根据法律规定，美国的地方土地利用规划一般采用总体规划、区划（zoning ）与土地细 [2] 分管制（subdivision regulation ）规划体系 。土地细分管制在美国的规划体系中也同属于微 观层面的规划，其编制和审批的过程值得我国借鉴和思考。笔者以美国马里兰州安妮阿德伦 县为例，详细论述了其土地细分规划编制过程和审批程序，其中发现其多阶段的编制程序和 审批过程，及其中关于公众参与和环境保护的条例对于我国控制性详细规划的编制和审批具 有很大的借鉴意义。下文中将对其展开详细的论述。 2 美国土地细分管制的概述 2.1 背景 美国是联邦制国家，各州享有立法权，城市规划法规是由地方政府进行颁布和实施。地 方土地利用规划法规采用总体规划与区划（zoning ）、土地细分（subdivision ）二级规划体系。 土地细分规划起初是为了解决土地转让问题而提出的。由于美国是私有制国家，公民享有土 地产权，并可自由买卖，开发者在进行土地转让时时常产生纠纷和矛盾，因而他们开始在想 * 北京市自然科学基金面上项目资助，项目号：8152005 ；教育部人文社科青年基金资助项目，项目号： 12YJCZH110. 要开发的土地上划分地块和街区，以便于地块能以单独的形式进行转让，避免产生不必要的 纠纷。《标准城市规划授权法》（Standard City Planning Enabling Act ）的确立，为后来的土地 细分法案提供了基础，绝大多数的土地细分立法都是基于该标准法案的。而现代的土地细分 法中又添加了其他新的要求，包括对于环境和生态敏感区保护的条例，以及必须要设定一定 数量的公共设施用地才能予以批准等。[3] 2.2 定义 根据《标准城市规划授权法》第一条款定义：土地细分是以销售或建筑开发为目的，将 一块土地 （a lot, tract, or parcel of land ）划分成两个或更多地块（two or more lots, plats, sites ） [4] 。具体来说，土地细分需要将一块土地划分成地块 （lot ）、街道、开放空间和社区使用区 域，其主要是为土地开发做好准备，同时防止土地被人以分割成奇怪的形状。美国的土地细 分是规体系中重要的土地使用法规，其地位相当于在我国地块层面控制性详细规划与建设项 目实施两者之间层面的法律程序。它是一种将大地块划分为尺度较小便于规划建设的地块的 法律过程。[5] 2.3 土地细分的管制权 一般情况下，未经地方政府许可不得任意分割土地。但地方政府并不是唯一能划定街道 和其他公共休憩用地的机构。除主要干道以外，大部分道路都是由私人机构划定的。但细分 者通常以自己的意愿划分土地和街道，尽可能扩大自己地块中道路的通达性、人口密度及开 放空间，这将