工业用地与住宅用地综合收益比较——以长三角地区为例（上）.pdf

工业用地与住宅用地综合收益比较 工业用地与住宅用地综合收益比较 工业用地与住宅用地综合收益比较工业用地与住宅用地综合收益比较 ——以长三角地区为例——以长三角地区为例（（上上）） ————以长三角地区为例以长三角地区为例 （（上上）） 2018年 10月 18 日 摘要：摘要：对长江三角洲地区工业用地和住宅用地的价格关系进行了分析，在此基础上，进一 摘要摘要：： 步对工业用地和住宅用地产生的长期综合收益进行了对比。结果显示：现阶段长江三角洲 地区住宅用地和工业用地的价格比值在不同城市间存在明显的空间分异，且城市内部的价 格比值也存在较大波动；相比住宅用地而言，工业用地的出让能够产生更多的长期收益。 因此，地方政府在调整工业用地价格时，应综合考虑土地出让收入、税收及就业等社会经 济因素，不宜盲目提高工业用地的价格。 关键词：关键词：土地经济，工业地价，住宅地价，比价，综合收益 关键词关键词：： [基金项目]中国土地勘测规划院土地及房地产市场形势分析课题外协项目 (2015131102278)——2015 年全国城市地价动态监测分析和长江三角洲地价动态监测分析。 一 一 引言引言 一一 引言引言 从经济可持续发展的视角看，全国层面的工业经济发展仍十分依赖土地要素投入，长三角 [1] 和珠三角等地区尤为突出 。长期以来，工业用地低于成本出让已经成为土地管理中的一 [2] 个突出问题 。有学者认为，工业用地廉价供应，工业地价长期偏低，且与商业地价、居 住地价的差距越来越大，一定程度上造成了工业用地的粗放利用[3-4]，导致工业用地过度 扩张，降低了土地利用率，造成了国有资产流失等问题[5]。为保障价格手段能够作用于市 场供求关系，扭转工业用地低效利用等问题，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题 的决定》和《国家新型城镇化规划(2014-2020 年)》先后明确指出：“建立有效调节工业 用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。”因此，探索工业用地与住宅用地的 比价关系，对于指导相关政策与实践具有重要意义。 对于工业用地与居住用地的比价问题，很多学者直接从工业地价与住宅地价的比值入手。 例如，曹清锋等以中国 35个大中城市为例，测算了工业用地的“均衡价格”，认为居住 用地较工业用地的市场化程度更高，应以工业用地价格与住宅用地交易价格相比作为判定 [6] “合理比价”的标准 ；孙永正等利用中国主要城市的地价监测数据和扬州市、苏州市以 及杭州市的土地交易样本数据，分别从宏观和微观层面比较了工业地价和住宅地价的比值， 发现经济发达和欠发达地区均存在工业用地出让价格过低，且与住宅地价比价不合理的现 象[7]；胡立兵等以南京市为例，对城市内部的主城区、近郊区和远郊区进行了工业用地与 居住用地比价分析，发现随着区位优势减弱，普通工业用地与居住用地的地价差距缩小， 比价波动的幅度减缓[8]；徐思超等以嘉兴市为例，通过对二级土地市场的调研，分别对住 宅和工业用地的价格和租金水平进行比较，并通过同区域的对比分析，探讨了住宅地价的 [9] 合理性问题和不同区域地价水平相差较大的问题 。以上研究对工业用地与住宅用地的比 价关系进行了以价格比值为核心的测算与分析，取得了一定的成果，但多停留在对短期时 间点的现象描述，缺少对基于不同用途土地在长期生产经营中带来的不同收益的考虑。 追究现阶段我国工业和住宅用地价格差异的原因，主要在于土地利用空间布局与竞租能力 的现实规律，并在市场规制和政府竞争的背景下被进一步放大，其本质是由于不同的价格 形成机制促使工业和住宅用地价格出现了一定程度的分化[10-11]。相关研究表明，我国土地 价格结构性偏离的原因在于财税体制和政府竞争的综合影响[12-13]。在当前以 GDP 排名和财 政收入为主要政绩考核指标的制度下，地方政府为了保证区域经济发展和财政增收的双赢， 往往凭借其在一级土地市场中的垄断地位，选择“双向竞争”的地价策略，即通过压低工 业用地