都市圈住房市场发展：日本的经验与启示（下）.pdf

都市圈住房市场发展：都市圈住房市场发展：日本的经验与启示日本的经验与启示（（下下）） 都市圈住房市场发展都市圈住房市场发展：：日本的经验与启示日本的经验与启示 （（下下）） 2017年 12月 01 日 从都市圈内圈与外圈人口占比的变化来看，内圈对人口的集聚能力在快速城镇化后期(日 本城镇化率从 65%向70%发展过程中，对应的时间为60 年代初到 60年代末)趋于减弱。 1965年之前，东京圈和大阪圈人口占比上升幅度较快，平均每年上升约 0.6个百分点，而 名古屋圈的人口占比则在1955—1970 年之间上升较快，平均每年上升约 0.44个百分点。 之后，都市圈中内圈人口占比上升幅度减小甚至出现下降。其中，东京都人口在首都圈中 的占比在 1960年前后达到峰值约为 41%，之后呈现逐步下降态势。这一规律在按照圈层距 离划分的都市圈人口变化特征中表现更明显，三大都市圈 10km 以内的核心圈层人口占比 在 1960 年左右达到峰值(富田和晓和藤井正，2001)。 都市圈内部圈层之间人口空间分布的变化受产业空间布局的影响。从首都圈的发展来看， 在工业化早期，制造业向东京圈的集中带来了人口的集聚。60 年代中期以来，伴随着产业 结构变动，低附加值、规模较大的工业企业由于无力承担较高的地价而迁离市中心，而企 业总部、金融机构等生产性服务业则成为首都圈核心地区的主要产业。在这一过程中，人 口分布也随之发生变化，大量人口从内圈向外圈迁移。 三、三、日本都市圈住房建设与居民住房状况日本都市圈住房建设与居民住房状况 三三、、日本都市圈住房建设与居民住房状况日本都市圈住房建设与居民住房状况 (一)三大都市圈住房建设量的占比高于人口占比 1956—2003 年，首都圈、近畿圈和中部圈住宅建设套数在全国的占比平均分别为 36.8%、 16.8%和 12.7%，三大都市圈住宅建设量合计占全国的 66.3%，而同期三大都市圈人口在全 国的占比约为 59%，住宅建设量占比超过人口占比约 7 个百分点。这期间，政策因素会对 都市圈住房建设量的变化产生短期影响。例如，1963—1968 年，首都圈的住宅建设量占比 出现持续下降，这与疏解首都圈人口的规划引导有关；但这一政策的影响并不是持续的， 在泡沫经济之前的 1973—1991年，首都圈住宅建设量占比再度呈现持续上升态势(图 2)。 图 2 日本三大都市圈住房建设量在全国的占比 资料来源：《日本统计年鉴》，作者计算整理 住房建设量在都市圈内部圈层之间的分布特征与人口分布特征相一致。在 20世纪 60 年代 初之前，都市圈核心地区以及内圈的住宅建设量占比较高，尤其是在首都圈和近畿圈。 1962年之后到快速城镇化进程基本完成之前的 1974年，三大都市圈中内圈住宅建设量占 比逐步下降，而外圈住宅建设量占比逐步上升至历史峰值。1975年以来，首都圈、近畿圈 和中部圈中外圈住宅建设量占比基本在 16%、17%和47%左右的水平波动，其中，1996 年以 来，三大都市圈中外圈住宅建设量占比再度出现下降，而内圈住宅建设量再度呈现上升趋 势。 以“住房套户比(住房总数量/家庭总户数)”反映住房存量供给情况，可以看出，三大都 市圈内部不同圈层的住房套户比相差不太明显，其中，首都圈和中部圈的内圈住房套户比 小于外圈，而近畿圈的内圈住房套户比则大于外圈(表 4)。此外，三大都市圈外圈的住房 套户比在不同年份大致相同。 表 4 日本三大都市圈不同圈层的住房套户比 单位：套/户 三大都市圈 1988 1993 1998 2003 首都圈 东京都 1.05 1.10 1.10 1.11 东京圈 1.05 1.08 1.09 1.11 东京圈以外区域 1.07 1.10 1.13 1.14 近畿圈 大阪府 1