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目录索引
一、核心观点：行业基本面向好，非开发业务价值重估推动业务边界扩张 6
（一）基础管理面积仍然是物业管理公司增长的主要驱动因素 6
（二）并购市场持续活跃，可能是下半年行情的催化因素 6
（三）现有估值尚未完全反应物管公司持续探索新业务带来的增量空间 6
（四）关注组合 6
二、商品住宅销售持续恢复，行业基本面向好 7
三、上市公司 2019 年业绩表现良好，上半年估值持续扩张 11
四、行业趋势展望：非开发业务价值重估或推动物管业务边界扩张 17
（一）物业管理公司持续释放地产公司非开发业务价值 17
（二）物业管理行业的规模优势将会愈发明显，中小物业公司对规模的渴望有增无 减 18
（三）并购市场有望持续活跃，第三方拓展市场竞争加剧 18
（四）物管公司项目相对定位仍然很重要，相对定位高低决定盈利能力 19
（五）过高的期待会形成短期估值压力，个股分化需要重视 19
（六）物业管理公司的增长周期理论以及简化模型 19
五、物业管理公司业务边界扩张的几种可能路径探讨 20
（一）上下游产业链收并购 20
（二）社区增值服务商业模式创新 20
（三）管理能力输出 20
六、建议关注组合 21
七、行业相关数据 22
八、风险提示 27
（一）全国房地产销售持续下行风险 27
（二）疫情不确定性风险 27
图表索引
图 1：商品房销售面积:住宅:累计值（万平方米） 7
图 2：商品房销售面积:住宅:累计同比（%） 7
图 3：商品房销售面积:住宅:当月值（万平方米） 7
图 4：商品房销售面积:住宅:当月同比（%） 7
图 5：全国住宅商品房销售面积（百万平方米）和销售额（人民币亿元，右轴）. 8
图 6：主要地产公司 2020 年月度累计销售面积增速（%） 9
图 7：主要地产公司 2020 年 5 月当月销售面积增速（%） 9
图 8：2016-2019 年百强企业管理面积、项目数量及管理面积市场份额变化情况（十万平方米） 9
图 9：2019 年物业百强企业不同层级管理面积均值（万平方米） 10
图 10：房地产百强企业及综合实力 TOP10 企业 2015-2019 年市场份额 10
图 11：2019 年不同业态的百强企业数量占比情况（%） 10
图 12：2000-2019 年全国部分非住宅领域累计竣工面积（亿平方米） 10
图 13：主要物业管理公司 FY1Bloomberg 一致预期PE 倍数（倍） 15
图 14：主要物业管理公司 FY2Bloomberg 一致预期PE 倍数（倍） 15
图 15：主要物管公司储备面积/在管面积（%） 22
图 16：2019 年主要公司三大业务收入结构图（%） 23
图 17：主要物业管理公司在管面积比较（千平方米） 23
图 18：主要物业管理公司合约面积比较（千平方米） 23
图 19：主要物业管理公司储备面积比较（千平方米） 24
图 20：物业管理收入服务占比（%） 24
图 21：非业主增值服务收入占比（%） 24
图 22：社区增值服务收入占比（%） 24
图 23：物业管理服务毛利率（%） 25
图 24：非业主增值服务毛利率（%） 25
图 25：社区增值服务毛利率（%） 25
图 26：综合毛利率（%） 25
图 27：管理费用/收入（%） 26
图 28：关联交易占比比较（%） 26
图 29：主要物业公司净利润比较（人民币千元） 26
图 30：经营活动净现金流/净利润（%） 26
表 1：2020 年 5 月十大龙头房地产公司销售面积增速（%） 7
表 2：主要物业管理公司 2019 年归母净利润增长率% 11
表 3：主要物业管理公司年初至今涨跌幅（%）（截至 2020 年 6 月 26 日） 12
表 4：主要物业管理公司 Bloomberg 一致预期估值情况（PE 单位倍，6 月 26 日）
.............................................................................................................................. 12
表 5：主要地产开发公司 Bloomberg 一致预期估值情况（PE 单位倍，6 月 26 日）
.............................................................................................................................. 13
表 6：地产公司和物业管理公司估值成对比较（Blo
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