房地产行业市场前景及投资研究报告：地产融资新机制，“三道红线”.pdfVIP

证券研究报告 行业研究/深度研究 2020 年10月19 日 行业评级： “三道红线”下房地产的15 个预判 房地产 增持（维持） 地产融资新机制深度研究和影响展望 融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑 2020 年8 月多部委联合推动房地产融资长效机制，我们认为是改变行业发 展路径的重大里程碑，将打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖。未来 行业真实集中度将趋于提升，融资成本将整体下降。具备更健康财务杠杆、 无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强的竞争优势，房 地产板块的估值体系也有望借此重塑。重点推荐万科 A、金地集团、中南 建设、中交地产、华发股份、招商积余、新大正、大悦城。 我国地产融资政策历史：地产融资长效机制是如何炼成的？ 过去近30 年伴随我国经济和房地产业发展，相关融资比重也不断创新高， 商业房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额在2019 年达到29%，如果 算上影子银行等占比预计更高。2016 年后我国房地产融资监管政策从周期 性、一刀切开始转向长效机制、精细化管理。2020 年8 月的“三道红线” 相关研究 房地产融资长效机制将助推监管“市场化、规则化、透明化”，完成融资长 效机制的闭环。 1 《房地产: 行业周报（第四十二周）》2020.10 2 《中交地产(000736 SZ,买入): 业绩持续上行， 并表贡献投资收益》2020.10 重点房企的扩张历程与新政应对：从追逐规模和ROE 到潜心内功 3 《招商积余(001914 SZ,买入): 物管再呈亮眼业 有息负债扩张的核心影响在于：1）强化规模为王导向，直接决定房企未来 绩，多元拓展延续》2020.10 可售货值弹性；2）撬动项目IRR 上行，权益乘数过去是ROE 的主要支撑 力量。我们认为此次融资新机制将自上而下打破房企通过高杠杆谋求扩张 一年内行业走势图 的路径依赖，也为行业的新格局打开篇章。企业也将从几个方面应对谋求 改善：1）控制拿地额；2）加快开工；3）加快竣工；4）重视项目并表权； 5）适当降低并表项目权益；6）推动资产价值重估；7）加大产业链融资。 (%) 26 融资新机制的影响预判：从熨平“行业周期”到熨平“企业周期” 16 1、行业集中度将趋于提升；2、行业融资成本有望整体下降；3、财务较优 6 房企有望享受更多融资红利；4 、企业更加重视无息杠杆的运用；5、土地 市场竞争格局优化，助推拿地质量提升，利润率改善；6 、财务更优房企 (4) ROE 较行业更具韧性；7、企业权益比长期有望回升；8、长线资金合作将 (14) 增多；9、更积极探索多元化业务转型与重估；10、强化头部房企在产业链 19/