物业的本质，资产保值增值.docxVIP

报告正文 品牌物业管理可以实现资产保值增值，这很可能就是物业的本质、是物业管理最为核心的内容，这也使得未来住宅物管费有巨大上涨空间。兴证地产团队采用全国 86 城 12 万小区 9088 万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值这一结论。 第一部分、房产保值增值对居民至关重要 进入存量时代，存量资产保值增值至关重要，而房产是居民家庭最重要资产，房产保值增值尤为关键。根据中国社会科学院研究，2019 年中国国家总资产为 1656万亿元，相比 2000 年增加 17 倍。根据CHFS 数据显示，2020 年对财富增加的家庭来说，住房资产增加贡献了 69.9%。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据显示，2016 年房产在中国家庭总资产中占比 68.8%。房产价值是影响家庭财富变动最重要因素。 图表 1、2020 年对财富增加的家庭来说，住房资产增加贡献 69.9% 图表 2、2016 年居民家庭资产中 68.8%是房地产 数据来源：CHFS，整理 数据来源：CHFS，整理 第二部分、品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值 我们采用全国 86 城 12 万小区 9088 万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值这一结论。 1，86 城绝对房价角度看，品牌物业在管房屋绝对均价更高，确认了其保值增值能力。1）全国城市层面，品牌物业公司比非品牌物业公司在管房屋均价高 14％， 即增值幅度为 14%；2）具体板块层面，剔除区位等因素影响后，品牌物业1为业主保值增值的能力在数据上体现更加明显，如我们统计的上海 143 个细分板块中，品牌物业实现房屋保值增值的占比的板块为 81%，平均增值幅度为 19%；3）小区层面，相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋，聘用万科物业、金地物业、融创服务、永升生活服务、金科服务等品牌物业的房价普遍高于同板块小区房价。 2，86 城房价变化角度看，品牌物业往往对应更高房价涨幅，确认了其保值增值能力。 过去一年，未更换物业小区占比为 92.96%，数据显示这些小区中品牌物业对应较高房价涨幅，超额收益为 0.82%。品牌物业在管小区房价相对非品牌物业在管小区房价有 0.82 个百分点的超额收益；品牌物业实现房屋保值的概率（在管小 区房价不下跌/总在管小区数）比非品牌物业高 2.73 个百分点。 过去一年，更换物业小区占比为 7.08%，其中由品牌物业替换非品牌物业的小区平均实现了 2.71%的超额收益，而由非品牌物业替换品牌物业的小区超额收益则为-1.10%。一线/二线/三四线品牌物业替换非品牌物业的超额收益分别为 3.81%/2.76%/2.25%。 具体小区案例也可证明更换为品牌物业可实现资产保值增值，如万科物业入驻上海中远两湾城，入驻当月相对板块实现 4.7%的超额收益；碧桂园服务入驻南京明发浦泰梦幻家 8 个月，累计超额收益达 9.1%；金地物业入驻合肥浅水湾小区 13 个月，累计超额收益达 19.7%；金科物业入驻重庆新康璞山小区 17 个月，累计房屋超额收益达 11.2%。 1、86 城绝对房价角度看，品牌物业在管房屋绝对均价更高 、全国城市层面 在我们统计的 86 个城市中，品牌物业公司在管所有房屋均价比非品牌物业高 14% （本文后面描述为保值增值幅度）。其中，一线城市 11%，二线城市 13%，三四线城市 15%。86 个城市中，79 个城市品牌物业公司在管房屋均价高于非品牌物业，占比 92%。 在城市层面的分析中，一线城市品牌物业保值增值幅度相对较低，我们认为可能是学区房等因素的影响。因此，接下来我们进一步细分到板块和小区层面分析。 1 品牌物业公司定义：本篇报告中，我们对品牌物业管理公司界定的范围包括中国指数研究院中国物业服务百强企业榜单上共计 220 家物管公司，加上样本数据中 34 家品牌物业公司（筛选标准为单个物管公司管理总户数排名前 50，再除去前 50 名中与中指院百强榜单重复的 16家公司），以及剩余未被包含进去的 A 股或港股上市的共计 4 家物管公司，总计 258 家物管公司。 图表 3、86 城中，品牌物业公司在管房屋均价比非品牌物业高 14% 图表 4、86 城中，92%城市品牌物业在管房屋均价高于非品牌物业 数据来源：贝壳网，整理 数据来源：贝壳网，整理 图表 5、主要城市品牌物业在管房屋均价高于非品牌物业 城市 增值幅度 城市 增值幅度 成都 33% 武汉 17% 重庆 31% 郑州 16% 苏州 29% 杭州 8% 宁波 24% 济南 8% 广州 20% 上海 5% 长沙 20% 南京 3% 深圳 17% 北京 0% 数据来源：贝壳网，整理 图表 6、86 城中，大多数城市品牌物业在管