房地产行业增加土地供给，深化预算改革.docxVIP

目录 从两本大账到全预算口径优化 3 最重要的结果，或是进一步增加土地供给 4 高供给和紧信用之下的楼市新局面 5 风险提示 8 插图目录 图 1：我国的政府性基金收入和其中的土地出让金增长 3 图 2：两本大账——一般公共预算和政府性基金收入 3 图 3：杭州住宅用地土拍溢价率情况 4 图 4：杭州住宅土拍楼面均价 4 图 5：百城土地供应规划建筑面积月度单位：万平方米 5 图 6：百城土地成交总价周度单位：亿元 5 表格目录 表 1：各地关于增加土地供给的表述 5 表 2：全国各大城市二手房和新房成交比例一览 6 表 3：各地不断新出台的限价政策 7 表 4：重点公司前 5 月销售情况 7 表 5：重点覆盖公司估值表 8 财政部、自然资源部、税务总局、中国人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综[2021]19 号）。文件要求，自 2021 年 7 月 1 日，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展四项政府非税收入征收划转试点，即把国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海盗使用金划转税务部门征收。文件要求，2022 年 1 月起全面实施征管划转工作。税务部门按照属地原则征收四项非税收入（主要是土地出让金）。 ▍ 从两本大账到全预算口径优化 土地出让金是政府性基金收入的主要构成部分。我们政府的全口径预算，包括一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算和社会保险基金预算。随着土地出让金规模日益庞大，政府性基金收入和支出的规模不断膨胀。长期来看，两本大账增加了财政收支体系的复杂性。政府性基金收入和支出的不断增长，自然资源部门对土地出让金“自收自支”的管理模式，有优化的空间。 到 2020 年，全国政府性基金收入相当于全国一般公共预算收入的 51.1%，相当于地 方一般公共预算收入的 93.4%。政府性基金收入中绝大多数都是国有土地使用权出让的收 入。国有土地使用权出让收入在 2020 年达到 84142 亿元，占全国政府性基金收入的 90.0%，相当于地方一般公共预算收入的 84.0%。 图 1：我国的政府性基金收入和其中的土地出让金增长（亿元）国有土地使用权出让收入 全国政府性基金收入中其他 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 图 2：两本大账——一般公共预算和政府性基金收入（亿元） 中央一般公共预算收入 地方一般公共预算收入全国政府性基金收入 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 资料来源：Wind， 资料来源：Wind， 我们认为，推动把土地出让金纳入一般公共预算范畴，第一步应该是推动把土地出让金划转税务部门征收。长期来看，我们相信财政的两本大账有合一的趋势，而这种趋势也有利于提高社会效率，优化公共开支。这一改革的初衷并不是调控房地产市场，尤其不意味着淡化甚至否定国有土地使用权出让收入本身。高达 8 万亿元的国有土地使用权出让收入，是目前任何一种税收所无法有效替代的。本文并不打算就财政体系的改革再进行更深入的研究分析，这超越了房地产行业研究的范畴——但改革的确可能对房地产市场产生进一步的影响。 ▍ 最重要的结果，或是进一步增加土地供给 第一次集中供地之后，市场热议集中供地带来开发企业盈利能力下降，土地市场竞争过于激烈，并将这一现象出现的原因直指集中供地，认为是集中供地造成这一后果。 的确，杭州等地土地市场竞争十分激烈，企业新获土地的盈利能力不佳。但无论是否存在集中供地，由于 2021 年上半年是近几年销售最好的时期，且开发企业预期高度趋同 （都看好杭州等核心城市），杭州等地土地市场预期收益率不佳都会是事实。更何况，对于杭州这种城市，我们不仅要看到其所出让的土地预期收益率不佳，也要看到整个市场销售确定性强，新房二手价差大——向下的风险也很低。而且，杭州是集中供地城市中潜在盈利能力最低的市场，上海等地的土地出让情况，将是更合理的市场风向标。 图 3：杭州住宅用地土拍溢价率情况（%） 56. 56.49 52.8 26.85 28.9 22.01 26.05 16.7 50 40 30 20 10 0 资料来源： CREIS， 图 4：杭州住宅土拍楼