房地产行业中期策略：大浪淘沙，退即是进.docxVIP

正文目录 行业：销售延续高景气，“两集中”下土拍热度扩散 5 新房：成交规模再创历史新高，核心城市表现更优 5 二手房：年初延续去年末以来的热度，但 5 月有所减弱 6 供给去化：推盘积极去化上行，库存水平略有改善 8 土地市场：“两集中”下热点城市竞争依旧激烈，三四线城市热度升温 10 政策：供给侧改革升级，构建长效联动机制 13 基调：联动调控，强化租赁 13 需求侧：2021 年以来调控高频，但总体力度适当 14 贷款集中度：居民杆杆率担忧有所缓解 16 土地两集中：总体热度偏高，区域分化明显 19 长期展望：要素市场化改革加速释放结构红利 19 企业：销售拿地积极，财务结构持续优化 22 销售：百强销售额高增长，重点房企前 5 月目标完成率 39? 22 扩张：土地新政下龙头保持力度，小型房企存在“捡漏”机遇 23 融资：信用环境趋紧，个别重点企业实现财务升级换挡 25 多元化：物管多点开花，渠道重塑新房营销格局 31 物业管理：规模逐鹿中原，战略多点开花 31 规模拓展：收并购和市场化拓展助力快速扩张，非住宅迎两大亮点 31 财报表现：岁寒知松柏，龙头风更劲 32 增值服务：结构调整持续深化，业主增值多点开花 32 战略展望：行业步入规模竞速新时代，股东背景拓宽后的股东层面合作值得期待 33 经纪：数字营销新时代，渠道角逐下半场 33 渠道崛起之路：场外对场内的降维打击 33 经纪龙头率先把握渠道红利 34 阿里联合：强化 C 端流量，开放底层合作机制 35 开发商自销团队：去中介化的大胆尝试 35 互联网巨头：开启新一轮线下探索合作 36 以经纪龙头为主的寡头市场 37 策略：追求永续，静待改善 38 仓位：公募地产配置连续 5 个季度下滑 38 估值：处于 2010 年以来底部区间 39 股息率：与十年期国债利差持续扩大 41 投资建议：行业销售利润率逐步见底，估值边际改善空间显现 43 重点推荐标的 43 万科 A（000002 CH，买入，目标价 40.67 元） 43 金地集团（600383 CH，买入，目标价 16.55 元） 43 金科股份（000656 CH，买入，目标价 8.36 元） 44 华发股份（600325 CH，买入，目标价 8.53 元） 44 中交地产（000736 CH，买入，目标价 7.35 元） 44 招商积余（001914 CH，买入，目标价 27.84 元） 45 风险提示 47 图表目录 图表 1： 2016-2021 年 4 月全国商品房销售面积当月值（万平） 5 图表 2： 2016-2021 年 4 月全国商品房销售金额当月值（亿元） 5 图表 3： 66 城新房销售面积当月同比 5 图表 4： 66 城分能级新房销售面积当月同比 5 图表 5： 20 城二手房成交面积当月同比 6 图表 6： 20 城二手房分能级成交面积当月同比 6 图表 7： 40 城二手房成交套数热力图 7 图表 8： 25 城二手房涨价次数占调价次数比重 8 图表 9： 25 城二手房整体调价幅度 8 图表 10： 25 城二手房新增客户量和同比增速 8 图表 11： 25 城二手房新增带看量和同比增速 8 图表 12： 31 城批准上市套数 9 图表 13： 10 城开盘去化率 9 图表 14： 80 城库存面积和去化速度 9 图表 15： 一线城市库存面积和去化速度 9 图表 16： 二线城市存面积和去化速度 9 图表 17： 三线城市库存面积和去化速度 9 图表 18： 22 城土地两集中供应和成交情况（截至 2021 年 6 月 6 日） 10 图表 19： 21 年以来集中供地城市成交结果 10 图表 20： 300 城土地供应建面和累计同比增速 11 图表 21： 各能级城市土地供应建面累计同比增速 11 图表 22： 300 城土地成交建面和累计同比增速 11 图表 23： 各能级城市土地成交建面累计同比增速 11 图表 24： 300 城土地成交金额和累计同比增速 12 图表 25： 各能级城市土地成交金额累计同比增速 12 图表 26： 300 城及各能级城市土地成交溢价率 12 图表 27： 2014 年以来政府工作报告和五年规划房地产相关表述 13 图表 28： 房地产调控体系及重心向供给侧转移 13 图表 29： 2019 年以来房地产税相关表述 14 图表 30： 放松与收紧政策数