房产评估师考试《房地产估价案例与分析》模拟试题（三）.pdfVIP

模拟试题（三） 一、简答题 2 2 1、甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积 4500m ，总建筑面积 10000m ，2013 年竣工， 2 当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/m ，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2017年5月 甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为 2 2 12000 元/m 。甲公司拿到估价报告后对估价结果产生异议，因为当年实际投入成本已达 12000 元/m ， 而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理由认为其 估价结果是合理的？ 2、因建设高速公路的需要，政府现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评 估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，采用比较法和收益法进行了测算、分析，最终确定该厂 房于价值时点 2019 年 3月 1 日的评估总价为900万元，单价为每平方米建筑面积 12000 元，并出具了估 价报告。李某于 2019 年6月1日收到了估价报告，但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对 估价结果非常不满。理由是近期征收的附近商业用房的补偿标准为每平方米建筑面积 20000 元。李某于 2019年6月20日向房地产估价机构申请了复核估价，甲房地产估价机构经过复核认为估价结果正确，于 2019年6月29日电话通知了李某复核结果。李某申请复核的理由是否正确？上述过程中是否存在错误之 处？并说明正确做法。 3、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋 所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装 有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷 款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问： 1.若本次估价采用成本法，在估价测算过程中房地重新购建成本应选择何种求取思路？ 2.针对该估价对象特点，风险提示应重点分析哪些问题？ 二、阅读理解 2 1、甲房地产开发公司于2016年7 月委托乙建筑公司建造两幢（分别称为 A座、B座）15 层共 6000m 的商 品住房。至2016年12月止，甲房地产开发公司共支付乙建筑公司工程款3500万元，此时A座建至8层， B座建至 10 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 2800 万 元，乙方应返还 700万元；乙方则认为工程款实际发生3700万元，甲方尚应再支付 200 万元。双方争执 不下，至 2018年7 月甲方向法院起诉，法院委托丙房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进 行了评估。 1 、确定评估结论的依据应是（ ）。 A、以乙方实际工程款发生额作为评估值 B、以2018年 7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房至停工之日实际发生的工程量并 考虑折旧确定评估值 C、以2018年 7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确 定评估值 D、以2016年 7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的 工程量确定评估值 2 、若甲房地产开发公司以该在建工程作为抵押物申请抵押贷款，则最适宜采用的估价方法是（ ）。 A、假设开发法和收益法 B、比较法和收益法 C、收益法和成本法 D、假设开发法和成本法 3 、该商品房预计2019年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是（ ）。 A、估价对象状况及房地产市场状况均为2018年7月的状况 B、估价对象状况及房地产市场状况均为2019年6月的状况 C、估价对象状况为2019年6月的状态，房地产市场状况为 2018年 7月的状况 D、估价对象状况为201