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房地产营销筹谋 随着房地财产的迅速生长，房地产营销筹谋随之快速生长起来。在早期房地产市场的实际运行中，大多数依然是开发商独自跑项目、跑贷款、跑销售，依然是一种简朴化的经营模式，底子谈不上真正意义上的营销与筹谋。生长商凭借感觉定位的楼盘，事后筹谋，其实是一种消极性的营销筹谋与销售推广。并且， “筹谋大家”依靠“点子”制胜的时代已经已往。而种种专业人员利用先进的信息系统，通过对房地产项目种种资源的整合，理性运作，立体作战，科学、严谨、范例的房地产营销筹谋则成为当今房地产营销筹谋的运作原则。 一、房地产营销筹谋寄义 营销筹谋是以综合运用市场营销学及相关理论为底子，以市场调研为前提，从市场竞争的需要出发，以科学地配置企业可运用的资源为手段，目的就是制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。在筹谋的历程中，创意是灵魂。筹谋具有指导功效、整合（通过动态的综合使之完整）功效、实战功效、避险功效 。 随着市场经济的生长与生活水平的迅速提高，使消费者对居住条件的需求条理与时俱进，同时也促使了房地财产的迅猛生长。并且也使房地产市场竞争不停加剧，尽管开发商已经建立出了功效足够好、代价足够公道的产物，却仍然争取不到应有的目标主顾。因此，房地产营销治理应运而生。 房地产营销筹谋就是运用整合营销观点，对开发商的建立项目，从看法、设计、区位、情况、房型、代价、品牌、包装、推广上进行整合，公道确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方配合利益为中心，通过市场观察、项目定位、推广筹谋、销售执行等营销历程的阐发、筹划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深条理及未来需求的底子上，为开发商筹划出公道的建立取向，从而使产物及办事完全切合消费者的需要而形成产物的自我销售，并通过消费者的满意使开发商得到利益的历程。 二、早期房地产营销筹谋理论模式阐发 在早期房地产市场上，该阶段的房地产营销筹谋模式具有其鲜明的特征，同时又有着很明显的毛病。下面就几种主要的早期房地产营销模式进行具体阐发。 （一）观点筹谋模式 观点筹谋是在房地产开发的整个历程中，通过修建设计、情况筹划、形象包装等种种手段会合体现出来楼盘的开发主题以及楼盘的核心竞争力，到达推销楼盘的目的的营销筹谋模式。具体而言，开发商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个观点，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后一语道破，隆重地推出楼盘，由此造成一种惊动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。 观点筹谋模式在房地财产生长初期确实收到了意想不到的效果。筹谋人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘创建起观点认识，引导消费者在众多楼盘的选择历程中，比力容易选择自己偏好的楼盘，从而到达促销的目的。 但是观点楼盘显然是开发商一相情愿、建立看法的反响，是忽视市场需求的产物。其毛病在于是希望依靠突出的某个特征而实现销售，在当出现住房空置率高居不下、买方市场情况下，这种筹谋方法只是解决了消费者的识别选择，生长商仅靠楼盘的某项优点而实现销售意图，很难圆满实现。 用今天的眼光来看,其时的观点筹谋显得还相当稚嫩，乐成典范也相对较少。最大的问题就是这些“观点”可以被轻易的复制,往往被大量的应用到其它的楼盘。 （二）卖点群筹谋模式 卖点群筹谋模式是筹谋人为适应卖方市场和消费者理性选择，接纳罗列众楼盘优点并将其集于一身，向消费者做出答应并竭力满足消费者所有需求，从而到达促销目的的一种筹谋方法。 生长商以建立看法、楼盘看法修建的楼盘，其卖点是为了迅速适应市场需求的变革，接纳“人有我有”的销售计谋。目的是使消费客户能够在购置时优先考虑，从而体现出卖点群计谋的优势。但是由于筹谋公司将众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点，使得开发商必须在短期之内对付购置者做出足够的答应。这样一来所导致的问题就显现在每一个卖点的背面通常都是本钱的增加，楼盘的整体素质虽然得到了或多或少的增加，实际已出现明显的本钱高于售价的问题。 尽管卖点筹谋模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也产生了许多高不成低不就的楼盘，如造价是小康型，情况却是生存型，户型又是温饱型。 （三）等值筹谋模式 等值筹谋模式是筹谋人为制止楼盘本钱攀升而售价并未同比上升，或因售价提高造成楼盘空置率攀升的恶性循环，在众多的楼盘优势卖点中进行权衡取舍，或找到楼盘未发明的代价点，使楼盘本钱与销售代价相适应，从而到达促销目的的一种筹谋方法。 由于存在着投资商和筹谋机构对土地和项目代价的发明与代价兑现能力的差别，使得一些楼盘本钱高于售价。等值筹谋要求对该项目的代价因素具有充实的认知能力，并能在众多楼盘优势卖点中进行选择，从而可以平衡楼盘本钱与销售代价之间的差别。等值筹谋模式究竟是推销销售看法的产物，它不可能解决开发与市