新项目前期物业管理施工建设阶段介入程序内容.pdf

新项目前期物业管理施工建设阶段介入程 序内容 新项目前期物业管理施工建设阶段介入 1 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工 程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验 收前5 个月。 2 施工建设介入程序与内容 2.1 成立介入小组，一般2~3 人，专业组人员专业搭 配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相 关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回 复物业的建议。 2.2 介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问 题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常 各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系 来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对 问题处理的建议。 2.3 实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发 现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所 呈报问题解决情况。 2.4 物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及 时沟通相关问题和进度。 2.5 物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形 式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。 2.6 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 2.6.1 了解委托项目各类机电设施设备配臵或容量、设 施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋 结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工 程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能 角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位 （孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 2.6.2 地下室工程 地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨 水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因 此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下 事项： a)无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如 有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。 b)采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算 混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于 2 分钟(用机械搅拦) ；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时， 应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允 许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下， 墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等) ；预埋件 的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控， 此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的 影响。 c)采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应 注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连 续施工，各层紧密贴合不留施工缝。 2.6.3 回填土工程 回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的) 、外地 坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一 段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因 此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有 问题应坚决要求返工，否则后患无穷。 2.6.4 楼面、屋面砼工程 楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂 的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的 问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。 a)钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料 长度、绑扎位臵、搭楼位臵、排列均匀等问题，均造成以后 楼板的开裂，特别是楼板的边、角位臵、悬挑梁板的钢筋绑 扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作， 以免出现露筋现象。 b)砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理 施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重 点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦 为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、 卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检 查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水 渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙 面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。 2.6.5 砌筑工程 建成物业常有墙