地产企业信用利差群像之民企篇.docxVIP

聚焦一线及二三线城市民营地产企业信用利差走势 继 2022 年 4 月 7 日发布的报告《地产企业信用利差群像之央企篇》中我们对 10 家地产央企的信用利差走势进行回顾与分析，本报告中我们将目光转向民营地产企业，基于地产国企及民企分化显著的前提，进一步从信用利差走势的角度探究在当下投资者对地产民营企业整体避险情绪仍然较高、谨慎观望态度仍为主调的背景下，2022 年初以来全国各地陆续出台的地产调控政策对于地处一线城市及二三线城市的地产民营企业是否造成不同的影响及其原因，并且尝试在当前正在经历地产行业“寒冬季”的民营地产企业中挖掘投资机会。 选择一线城市及二三线城市民营地产企业样本 我们将国家统计局 2021 年 7 月 15 日发布的《2021 年 6 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中对一二三线城市的分类作为城市划分标准，选取 Wind 行业分类为“房地产开发”或者主营业务包括“房地产开发及销售”的民营企业，按照公司总部所在地划分为一线及二三线民营地产企业，剔除未发债以及截至 2022 年 4 月 18 日无公开存续信用债信息（包括短融、中票、企业债、公司债、定向工具，不包括中资美元债）的地产民企后，样本研究对象缩小至截至 2022 年 4 月 18 日有公开存续信用债信息 的 33 家地产民企，其中一线城市 20 家企业，二三线城市 13 家企业。基于民营地产企 业存量信用债的发行期限多为中期期限且整体收益率偏高的特征，我们选择 5 年期国开 债到期收益率作为基准利率，再以各样本民营地产企业自身的存量信用债自 2016 年 1 月至 2022 年 4 月期间的中债-估值收益率（日频）均值来测算该民企的债券到期收益率并绘制其信用利差走势。 由于部分地产民营企业的存续债到期收益率明显过高，为避免离群值及异常值对于数据统计造成影响，模糊分析结果，我们基于收益率对 32 家样本地产民企进行数据清洗。具体而言，按照 100%的中债-估值收益率为标准将 180 只存续地产债样本券分为两类，相对低收益债（截至 2022 年 4 月 18 日近 30 日日均收益率=100%）和相对高收益 债（截至 2022 年 4 月 18 日近 30 日日均收益率100%），并将相对高收益债予以剔除， 不纳入本报告的研究范围。最终，我们建立的样本库包括一线城市 12 家民营地产企业， 65 只债，二三线城市 11 家民营地产企业，56 只债，其中江苏中南建设集团股份有限公 司的 3 只存续债因收益率异常而剔除。 表1：一线城市样本民营地产企业列表 发行人 行业分类 办公地址/总部 城市级别 石榴置业集团有限公司 房地产开发 北京市 一线城市 北京兆泰集团股份有限公司 房地产开发 大连万达集团股份有限公司 综合支持服务 旭辉集团股份有限公司 房地产开发 上海市 复地(集团)股份有限公司 房地产开发 景瑞地产(集团)有限公司 房地产开发 大华(集团)有限公司 房地产开发 江苏中南建设集团股份有限公司 房地产开发 新城控股集团股份有限公司 房地产开发 广东珠江投资股份有限公司 房地产开发 广州市 广州市方圆房地产发展有限公司 房地产开发 深圳香江控股股份有限公司 房地产开发 四川新希望房地产开发有限公司 房地产开发 四川省成都市 二三线城市 新湖中宝股份有限公司 房地产开发 浙江省杭州市 杭州滨江房产集团股份有限公司 房地产开发 宋都基业投资股份有限公司 房地产开发 重庆华宇集团有限公司 房地产开发 重庆市 荣安地产股份有限公司 房地产开发 浙江省宁波市 俊发集团有限公司 房地产开发 云南省昆明市 广西荣和有限责任公司 房地产开发 广西南宁 中天金融集团股份有限公司 房地产开发 贵州省贵阳市 温州高新技术产业开发区投资建设开 发有限公司 房地产开发 浙江省温州市 碧桂园地产集团有限公司 房地产经营公司 广东省佛山市 ， 表2：因中债估值收益率异常而未纳入分析的民营地产企业列表 发行人 行业分类 办公地址/总部 城市级别 当代节能置业股份有限公司 房地产开发 北京市 一线城市 北京鸿坤伟业房地产开发有限公司 房地产开发 融创房地产集团有限公司 房地产开发 正荣地产控股股份有限公司 房地产服务 上海市 上海世茂建设有限公司 房地产经营公司 江苏中南建设集团股份有限公司 房地产开发 祥生地产集团有限公司 食品、饮料与烟草 恒大地产集团有限公司 房地产开发 深圳市 金科地产集团股份有限公司 房地产开发 重庆市 二三线城市 融信(福建)投资集团有限公司 房地产开发 福建省福州市 ， 一线及二三线城市民营地产企业总体利差走势及原因分析 基于 12 家分布于一线城市的样本民营地产企业和 11 家分布于二三线城市的样本民营地产企业各自的存续信用债的信用利差