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如果通过上述方法仍无法达到我们以下的市调目标？ 1、直接竞争项目中，同楼层景观房与非景观房的价格差是多少？ 2、直接竞争项目中，拼接大平层产品客户接受度是多少？ 3、直接竞争项目中，客户楼层选择集中于低区、中区、还是高区？ 4、直接竞争项目中，低区、中区、高区价格差如何制定？ 第三十页，共六十六页。 小技巧： 定期走访区域范围内竞争楼盘案场，与竞品楼盘业务员建立“战友”关系。及时了解竞品客户构成、价目表等“关键”信息。 调研目的：定期走访竞品案场，以“战友”姿态与竞品业务员建立业务关系，可以更及时了解一些数据难以反映的“关键”信息。 第三十一页，共六十六页。 市场调研的总结 案例一 上海金地格林世界 市调汇总 第三十二页，共六十六页。 金地格林世界 项目总体量 100（万平方米） 容积率 0.67（综合） 绿化率 65% 产品类型 小高层公寓、花园洋房 叠加别墅、联排别墅（多联和独院）、双拼、独栋 主力产品 叠加、联排、小高层公寓 开盘时间 2005.05 开盘主打产品 联排、叠加、公寓 目前在售产品 高尔夫景观别墅与公寓 分期开发 四期五年开发完毕，目前第三期别墅开发中，每期开发各类产品都有一定比例推出，产品系配置完全 项目销售策略 以西上海大规模低密度别墅区切入市场、随着各项配套的成熟逐渐将项目定位调整为国际社区。——强调项目别墅属性、弱化公寓产品形象 项目经济参数 项目体量与金地格林世界相当，但容积率较高、绿化率较低。 志在打造以公寓为主，别墅兼优的综合社区。 第三十三页，共六十六页。 卢尔公寓 安瓦尔湖 柯玛仕庄园 圣琼斯湾 布鲁斯郡 白金果岭 高尔夫公馆 第三大道 金地格林世界分期开发示意图 三期 二期 一期 第三十四页，共六十六页。 金地格林世界三期推案现状 第三十五页，共六十六页。 公寓 按约定时间一次性付款优惠28888元； 新客户由老业主陪同减免1年物业费（1.98元/月）； 老业主享受2000元交通卡； 赠送装修不另行折入房价。 别墅 老业主购房优惠1%； 新客户由老业主陪同减免1年物业费（2. 8元/月）； 老业主享受10000元，不另行折入房价。 按约定时间一次性付款优惠1%； 毛坯交房--09年5月26日； 精装交房--09年9月11日； 均价12300元； 均价20500---26000元； 金地目前优惠措施 下定客户可再按实际协商优惠幅度。 第三十六页，共六十六页。 第一阶段(加温期) 第二阶段(蓄水期) 第三阶段 (即将引爆期) 第三十七页，共六十六页。 第五阶段(小高层推出) 第六阶段(不同房源推出) 第四阶段(盛大开盘期) 第六阶段(按照不同房源的释出,分别做广告表现) 第三十八页，共六十六页。 联排别墅户型 金地格林世界三期白金果岭 建筑面积：225平方米 金地格林在地下室强调了它的采光功能，南北两个地下采光提升了舒适度 南北中庭利用合理，四个卧室只有一个朝南。 100 南北双庭院 开放式地下 空间,可随意 分割 地下一层 18 18 40 17 34 15 南北中庭各 一个中庭面 积达到72平米 地上一层 10 22 18 17 卧室两间朝北 一间朝南 地上二层 10 18 14 7 15 地上三层 南北双阳台 第三十九页，共六十六页。 项目外部环境：挑战与机会并存 金地格林世界在08年５月推出126套联排别墅，目前该批别墅去化了31.7%. 从成交量来看，该项目自5月推出联排后，去化较为稳定，每周在15套左右。 从成交均价来看，金地格林世界５月开盘当月成交均价为18912元/㎡，在７月达到一个价格最高点后，逐步下降。目前9月该项目成交均价达到18816元/㎡。 第四十页，共六十六页。 号称2100亩地 金地集团在上海最大的项目 位于南翔中部 沪嘉高速公路的北面 共规划有 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 精装修公寓 金地格林风范城依靠良好的规划 特色的产品和独到的营销手段 获得了良好的市场反响 其去化率和去化速度表现良好 金地集团的这个项目 总体来说是成功的 其产品力非常强 在一定的范围内 拥有良好的口碑 有相当多的来人来电量 在未来 还会有相当的供应量 所以 是大嘉定区内 不可忽视的一个项目 以 上是我们对该项目回顾与分析 金地格林世界(风范城) 第四十一页，共六十六页。 我们是冲锋在第一线的战士，我们最需要了解“敌情” 的人，只有做好了这些基础的工作，才能做到“知己知彼，百战不殆”。 第四十二页，共六十六页。 销售道具的应用和技巧 第四十三页，共六十六页。 一位优秀的房地产销售从业人员，一定是一个非常善于使用销售道具并让这些道具为自己服务的人，还应懂得如何开动脑筋去使用个性化的销售道具。 第四十四页，共六十六页。 销售道具是销售的辅助设备，