房地产和物业服务行业开竣工调整的结构和路径.docxVIP

市场的共识，是房地产企业很多处于压缩新开工，压缩投资，适当延缓竣工的阶段。但这种局面究竟会如何演化？房地产企业如何决定新开工压缩的结构？新开工的结构性变化是否会引发货值和销售的结构性变化？我们的报告试图回答这些问题。 ▍ 房地产企业收缩投资三部曲 缩表之下，企业减拿地，减开工，缓建设 部分房地产企业面对融资端债券收益率走高、融资困难的情况，主动或被动压缩投资。企业的可选项往往包括 1、 减少拿地。实际上，大多数债券融资收益率走高的公司，在 2021 年四季度之后大幅收缩拿地，甚至是停止了拿地。 拿地面积（万平米）碧桂园2021 年 1 月 4162021 年 2 月 拿地面积（万平米） 碧桂园 2021 年 1 月 416 2021 年 2 月 173 2021 年 3 月 469 2021 年 4 月 512 2021 年 5 月 368 2021 年 6 月 704 2021 年 7 月 633 2021 年 8 月 414 2021 年 9 月 211 2021 年 10 月 39 2021 年 11 月 57 2021 年 12 月 98 2022 年 1 月 34 2022 年 2 月 13 2022 年 3 月 20 2022 年 4 月 0 2022 年 5 月 1 2022 年 6 月 31 2022 年 7 月 0 2022 年 8 月 12 金地集团 57 12 79 142 191 245 60 12 38 0 0 29 0 8 3 7 0 22 6 0 旭辉集团 122 18 55 99 105 126 69 73 27 69 47 94 0 8 25 19 0 0 0 0 新城控股 285 20 152 112 421 114 127 173 5 0 0 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0% 0% 0% 3% 0% 0% 8% 0% 0% 0% 18% 7% 1% 0% 0% 0% 0% 22% 15% 0% 0% 35% 4% 5% 0% 13% 18% 3% 0% 0% 0% 7% 0% 70% 22% 34% 0% 45% 0% 11% 0% 63% 0% 7% 2% 30% 39% 37% 95% 64% 14% 75% 82% 69% 49% 97% 62% 85% 137% 112% 193% 66% 147% 57% 64% 66% 96% 86% 80% 37% 62% 79% 16% 20% 18% 33% 151% 123% 56% 91% 新城控股 旭辉集团 金地集团 碧桂园 拿地销售面积比 各公司公告，中指数据， 注：碧桂园数据为权益口径，其他公司数据均为全口径 2、 减少开工。企业既可能因为销售不畅而减少开工，也可能是主动收缩投资，优化现金而减少开工。总体而言，企业减少开工的决定常常是综合考虑两个因素的结果。企业一般会先减少拿地，后减少开工。 表 2：部分企业新开工情况 公司 实际新开工（万平米） 2022H1 同 比 2022 年计划新 2022 年 计划新开工 2022 年中期调整后计 2020 2021 2022H1 变动 开工（万平米） /2021 年实际新开工 划新开工（万平米） 金科股份 2,964 1,485 115 -87.7% 未披露 / 未披露 新城控股 2,622 3,169 345 -80.8% 1,502 30.6% 970 中南建设 1,357 989 115 -78.8% 360 36.4% 未披露 招商蛇口 1,356 1,810 306 -63.9% 1,400 77.3% 未披露 金地集团 1,582 1,843 331 -59.7% 634 28.1% 517 公司 实际新开工（万平米） 2022H1 同 比 2022 年计划新 2022 年 计划新开工 2022 年中期调整后计 2020 2021 2022H1 变动 开工（万平米） /2021 年实际新开工 划新开工（万平米） 保利发展 4,630 5,155 1,122 -59.7% 4,010 77.8% 未披露 建发股份 809 1,680 480 -47.0% 未披露 / 未披露 万科 A 3,960 3,265 1,069 -38.9% 1,920 58.8% 未披露 华发股份 740 523 185 -32.3% 未披露 / 未披露 首开股份 610 481 246 27.4% 277 57.6% 未披露 越秀地产 630 736 587 55.2% 775 105.3% 未披露 资料来源：各公司公告， 注：建发股份新开工面积包含建发房产和联发房产，均为权益口径。 3、 企业还会采取放缓建设进度的做法，