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我国房地产开发企业资金来源及其变化分析 一、 中国中小企业的资金现状 (一) 房地产企业的资金来源发生了变化 根据《中国统计年鉴》2007年的相关数据，作者分析了过去10年中国房地产公司的资金来源及其变化，如图1所示。 1. 企业自筹资金总量 图1直观显示, 近10年来我国房地产企业自有资金不断增加。2007年房地产企业自筹资金总额为11772亿元, 同比增速为36.9%, 占全部资金来源的31.60%, 与1997年相比, 增幅近10倍。这与10年间房地产企业的自身实力不断提升直接相关。 2. 投入比例不高 2007年, 房地产企业国内贷款总额达6960.98亿元, 同比增长29.9%, 占全部资金来源的18.68%。从数字上看, 银行信贷资金投入比例并不高。事实上, 银行贷款是房地产企业的最主要资金来源。首先, 企业很大一部分的自筹资金来源于商品房预售收入, 而预售收入大部分来自购房者的个人住房贷款, 企业的自筹资金实际上是间接银行贷款。其次, 房地产企业自筹资金的另一个途径是关联企业的资金往来, 而相当部分关联企业的资金来自银行贷款。最后, 在实际操作过程中, 房地产企业的部分其他资金来自建筑安装企业垫付款, 而建筑安装企业垫付款大多通过银行贷款获得。 (二) 借贷融资方式 我国中小型房地产企业融资方式主要有自筹资金、民间借贷、银行贷款、利用外资、信托融资以及其他方式, 如表1所示。 当前, 中小型房地产企业融资呈现以下特点: 1. 融资方式单一 缺乏有效的担保机制和其他融资机制平台, 使得中小型房地产企业的融资通道过于狭窄。绝大部分中小型房地产企业不具备股权、债券融资的资质, 难以通过资本市场公开筹集资金, 房地产投资基金和房地产信托等其他直接融资方式也无法为中小型房地产企业所用。事实上, 中小型房地产企业发展主要依靠自身积累, 内部融资成为其在创业阶段的主要来源。 2. 信贷投入较少,资金缺乏长期债务支持 银行发放的流动贷款大都投向大型房地产企业, 对中小企业的信贷投入明显偏少。中小型房地产企业不仅权益资金的来源极为有限, 而且很难获得长期债务的支持。银行即使为中小企业提供贷款, 也只是提供短期流动资金, 很少提供长期信贷。 3. 成本来源的增加 中小企业因资信等级低、缺乏抵押资产、融资成本高等原因, 难以得到银行资金支持。因此, 中小型房地产企业融资多转向民间借贷, 如亲友借款、职工内部集资等非正规金融手段。 二、 韦菲尔德博士的基本分析 SWOT分析, 即优势 (Strengths) 、劣势 (Weakness) 、机会 (Opportunities) 、威胁 (Threats) 分析, 由美国旧金山大学韦里克教授在20世纪80年代初提出, 被广泛应用于制定企业发展战略中。 (一) 优势分析s 1. 房地产企业转向城市及行政区 全国大城市的房地产市场主要被大型房地产企业垄断, 为避免与大企业正面竞争, 中小型房地产企业纷纷转向中小城市及区县市场开发。《2009中国房地产百强企业研究报告》显示, 2008年房地产百强企业的市场份额达到21.79%。这意味着中小型房地产企业的市场占有率高达80%左右, 在中小城市、县镇等区域的房地产市场占据主导地位。 2. 项目运作过程 资金运营能力强的企业能保证资金的有效使用, 比较容易取得贷款融资。中小型房地产企业运行的开发项目一般不会超过2个, 企业的运营过程往往就是项目的运作过程。与大型房地产企业相比, 中小房地产企业的资金周转速度较快, 投资回收期较短, 有利于提高资金利用效率, 降低融资成本。 3. 普通住宅项目与中小型房地产企业主要项目信贷贷款方式对比 我国房地产市场细分日趋明显, 大型房地产企业集中资金投向商业地产项目、别墅及高档住宅项目以获得高额回报, 而中小型房地产企业则热衷于集中资金投向普通住宅项目。中小型房地产企业的单个开发项目一般控制在20万平方米以内, 投资额相对较低, 融资额度不大。中小型房地产企业开发的普通住宅项目能够满足中小城市和县镇居民的住房需求, 市场销售和企业盈利能力有保证, 项目开发风险小, 资金回笼快。 4. 土地产出能力较低 土地储备是影响房地产企业融资竞争力的最主要的有形资源。中小城市、欠发达城市和县镇等地区的土地价格相对较低, 中小房地产企业只需较少的资金就可以获得土地, 企业土地储备量的增加直接影响到融资能力的提升。 (二) 劣势分析w 1. 流动资产部分代表企业的经济实力 房地产企业有形资源包括土地、厂房等不动产, 生产设备、运输工具等固定资产, 原材料、产品、流动资金等流动资产, 在很大程度上代表着企业的经济实力。与大型房地产企业相比, 中小型房地产企业有形资源实力明显落后, 自筹资金能力不足, 不易得到外部资金的支持。 2.