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武汉市公租房后期管理问题研究 一 公租房的后期管理 理论上，公共租赁管理包括公共租赁建设和使用整个过程的管理。然而，由于整个过程中面临的许多问题和管理内容，公共租赁的后续管理已成为公共租赁管理的重点。通常被称为“三个部分、七个部分”，这意味着公共租赁的后续管理重要性。当前,无论理论界还是公租房的主管部门都意识到公租房后期管理的重要性,但对公租房的管理无论从制度层面还是在实践过程中都还停留在全过程管理的阶段,没有对公租房的管理进行细化,特别是我国关于公租房的后期管理并没有一个统一的界定。实践中,各地对公租房后期管理的概念存在分歧,这种分歧主要体现在后期管理介入的时间点上,有人认为,公租房的后期管理应该从公租房建成后开始,包括公租房的准入、分配或配租、退出、租赁管理等内容。也有人认为,公租房的后期管理应该从保障对象的入住开始,也就是不包含保障性住房建成后的首次准入和分配;从介入时间上看,从保障对象的首次入住开始,包括以后的动态进入与退出、租赁管理、出售管理、物业管理和监督等内容。 考虑到在实际工作中,公租房的首次分配与建设同样具有一次性的特征,而公租房的后期管理具有重复工作的性质,因而,本文认为,公租房的后期管理是指,公租房在建设竣工验收后,经住房保障主管部门按照有关的准入与分配标准分配给符合条件的住房保障对象,在住房保障对象入住后,对已投入使用的公租房进行的动态进入与退出、租赁管理、出售管理、物业管理以及社区管理。从一定意义上讲,保障性住房的后期管理,既包含对单纯从住房保障视角的管理,如保障性住房在使用过程中的进入、退出、维修、营运、监督等,还包括从社会管理视角对保障对象的管理和从市场服务购买视角的物业管理,以及这三种不同视角、不同运行体系的管理之间的相互合作。 二 惠民居公租房明泽丰华苑、洪山区 从2011年起,武汉市开始筹建公租房,计划5年内建设16个公租房项目,共17671套房屋。截至2013年11月底,武汉市已经交付使用、进入公租房后期管理的公租房项目共有三个,总计3044套房屋,现已入住2823户。 目前,武汉市已入住、进入后期管理阶段的公租房,分别位于洪山区马湖村明泽丰华苑和洪山区南湖村南湖新城,共899套;江岸区后湖惠民居,共2145套。其中,洪山区马湖村和南湖村的公租房是洪山区政府在“城中村”改造中试点建设的一批公租房,它是将城中村改造还建项目与公租房房源筹建有机结合起来的一种模式,被称为“洪山模式”。其具体的运营租赁方式是“政府统一包租、政策补贴差价”,即由政府先按市场租金向村集体组织统一包租一定数量的住房,将其纳入公租房管理体系,然后按照一定的标准进行装修后出租给符合条件的城镇中低收入困难家庭和新就业职工,并根据各被保障对象的收入情况分等实施不同的租金补贴。惠民居公租房是由武汉市政府主导集中建设的首个纯公租房小区,共有12种户型,最小户型建筑面积为39.33平方米,最大户型建筑面积为61.06平方米,并且设计了残疾人户型,周边的学校、超市配备齐全。惠民居公租房的租金补贴采取收支两条线的明补方式,承租人按照合同约定交纳全额市场化租金,然后政府按照补贴标准向符合要求的承租户发放租金补贴。 三 武汉公共租赁管理中存在的问题 1. 武汉公租房运行现状 众所周知,公租房建设需要大量的资金投入,为此各级政府通过财政资金、地方政府资金以及社会各方融资,保证了公租房的顺利建成,但公租房投入使用后的资金周转却容易被忽视。 (1)物业管理企业收支难以平衡,资金周转困难 当前保障性住房小区的物业管理服务在运营模式上与其他商品房小区没有区别,都是通过市场聘用物业管理企业,由住户向物业管理企业缴纳物业服务费,购买物业管理服务。从以往的经验看,保障性住房小区物业管理服务费的收缴会随着保障性住房的入住开始出现逐年降低的趋势。如武汉市东方雅园,该小区目前包含经济适用房和廉租房两种保障性住房,廉租住房的物业管理费由政府拨款,但经济适用房住户物业管理服务费的收缴率呈逐年降低的趋势。从目前已经入住超过一年的洪山区公租房的物业管理服务费的收缴情况来看,尽管目前收缴率较高,但公租房的居住卫生环境明显出现恶化,这将会给今后物业管理服务费的收缴带来一定的影响,物业管理企业将很难实现盈亏平衡。一旦前期的成本投入和后期的日常运行费用无法得到弥补,物业管理企业将可能陷入物业服务水平下降、物业服务费收缴率进一步降低的恶性循环,直至物业管理企业发生亏损,出现不管或弃管的现象。 (2)公租房房屋维修资金筹集问题没有得到重视 从理论上讲,随着廉租房与公租房的并轨,保障性住房采用收支两条线,其租金收缴中理应包含住房的维修费,采用的市场租金标准应该能够确保住房的后期维护和修缮,但从公租房的后期管理中发现,实际运行的情况不容乐观。目前,由于武汉市公租房投入使用的量不大,投