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关于租赁物毁伤的可归责于房屋买卖的探讨 一、 膜法上的修缮义务 第220条。《中华人民共和国基本法》（以下简称《商标法》）“承租人应当履行承租人本手册的维修义务，但有约定的理由排除。”其中所谓对租赁物的维修义务,简称为维修义务,有些立法例上称作修缮义务,是指租赁物毁损致不适合于约定的使用、收益的状态时,出租人应予修复的义务。(P243-244) 维修义务的成立,应当满足如下要件:其一,限于租赁物本身的缺陷,对承租人增添于租赁物的缺陷自无维修之理;其二,须租赁物有维修的必要;其三,须租赁物有维修的可能;其四,当事人无相反的约定。对此,未见有实质的反对声音。争论激烈的是,租赁物毁损的原因如何,是否影响出租人的维修义务。本文拟就该争论问题进行探讨,就教于大家。 二、 因新益益义务而以租赁财产关系合同条款的赔偿范围计算 租赁物毁损的原因如何,是否影响出租人的维修义务?《德国民法典》和《瑞士债务法》的解释采取肯定说,认为因承租人的原因导致租赁物毁损的,出租人不负维修义务。(1)《日本民法典》第606条关于租赁物修缮及其条件的规定,并未对发生维修的原因加以限制。肯定说认为,损害赔偿以金钱给付为目的,承租人因违反保管义务或侵权行为而对租赁物造成损害时,应负赔偿责任,但其金钱赔偿不能解释为维修义务,故认为此时出租人仍负有维修义务,而承租人则负有损害赔偿义务。(2)而否定说则指出,必要的维修应由出租人负担,惟应包括承租人正当使用、收益的结果所生者在内,因承租人故意或过失导致租赁物毁损的,不能由出租人维修,而应由承租人负担。因为如承租人故意或过失毁损租赁物,而使出租人负维修义务,则在出租人为维修以前,承租人可以拒绝支付租金,有背于诚信原则。(3)海峡两岸的中国学者多持否定说,认为出租财产在租赁期间所出现的故障,必须非由承租人的过失所致,出租人才负维修出租财产的义务,若由于承租人的原因造成的损坏,负担反而加到出租人身上,显失公平。(P158)、(P55)、(P190-191)、(P234)、(P246)、(P652)、(P295)、(P111)、(P434)、(P396)、(P381-382)肯定说则坚持,导致租赁物毁损的原因,无论是事变,还是可归责于出租人的事由,抑或是可归责于承租人的事由,都不影响出租人承担修缮义务。只不过承租人违反保管义务或涉及侵权行为时,应负损害赔偿责任。(P88)、(P105)、(P88)、(P252) 三、 租赁物损坏的原因应为租赁合同的维修义务 在本文作者看来,应当首先厘清维修义务与维修费用承担及损害赔偿义务之间的关系,然后便可较为顺利地确定维修义务的归属。如果把维修义务的承担和维修费用的负担捆绑在一起考虑,上述否定说所谓“因承租人的原因导致租赁物毁损的,出租人不负维修义务”的规则及其学说,有其道理。与此有别,如果将维修义务与其费用的负担分开考虑、确定,视维修为单纯地消除租赁物的瑕疵,维修义务仅为消除租赁物瑕疵的义务,至于维修费用,则由造成租赁物毁损的过错一方负担,那么,只要租赁物毁损,就应由出租人负责维修,即使该毁损系由可归责于承租人的原因所致,也应如此。因为使租赁物适合于约定的使用、收益乃租赁的本质特征所在,租赁物一旦出现缺陷,出租人就应加以消除。当然,当事人另有约定的,依其约定。不过,租赁物毁损系由承租人的原因所致的,维修费用的相应部分由承租人负担;非因承租人的原因(包括不可抗力、通常事变)造成的场合,维修费用由出租人承受。这种不问租赁物毁损原因一律使出租人承担维修义务的观点,符合《合同法》第220条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”的规定,因为该条规定并未区分租赁物毁损的原因。这种区分租赁物毁损的原因而确定维修费用负担主体的见解,符合《合同法》第219条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定,以及第222条关于“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任”的规定。因为这两条所说的损害赔偿可以容纳维修费用。在整体上权衡,不违背公平正义。 需要指出,上述观点并无出租人在任何情况下均须承担维修义务之意。实际上,在承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的情况下,出租人可以援用《合同法》第219条的规定,通过解除租赁合同而免负维修义务。在承租人因其他过错导致租赁物毁损的情况下,租赁合同若属不定期租赁,出租人可以援用《合同法》第232条的规定,通过解除租赁合同而达到免负维修义务的结果。 四、 “不得因租赁合同的损坏而主张维修义务,不能自 确定租赁物因承租人的原因而毁损时出租人仍负维修义务的规则,可能产生有过错的承租人援用同时履行抗辩权或先履行抗辩权等