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商业管理行业专题研究商管市场持续扩大_龙头企业经营提效 （报告出品方/作者：国联证券，杨灵修、姜好幸） 1. 商管行业空间宽阔 1.1 商业运营服务市场需求持续提升 商业地产投资随其供需调整，新项目建设更加谨慎。据国家统计局数据，2017 至 2020 年商业地产投资顺利完成额呈现出下降趋势，2021 年投资额有所回升，2022 年商业 地产投资额为 10657 亿元，同比下降将近 15%。国家统计局数据说明，2016 年至 2021 年商业地产新开工面积持续上升，2022 年商业地产新开工面积为 0.82 亿平方米，同 比下降多于 40%。经过前期的高速发展，市场供需调整推动着商业地产投资更趋向理 性稳定，对新项目建设更加谨慎，行业由规模导向变为盈利导向。 购物中心存量持续增长，今年开业率仅料回升。近年来购物中心存量在持续增长， 增长速度逐渐大幅下滑。据输商大数据统计数据，2016-2022 年购物中心存量稳步增长，但增长速度持 Chinian下降，截止 2022 年 12 月 31 日，全国存量购物中心 5685 个，体量少于 5.03 亿平方 米，同比快速增长约 5.9%。输商大数据说明，2017-2022 年新开业购物中心数量有所下降， 实际开业率仅持续上升。2022 年购物中心实际开业率仅严重不足 50%，2022 年拟将开业购物中 心 895 家，同比下降约 19.6%，实际新开业购物中心仅 366 家，同比下降约 37.3%。 购物中心开业受到消费环境影响非常大，我们预测在终止消费场景管制后，2023 年虚 际开业率仅将可以赢得提升。 新开业购物中心集中于东部和南部，高线级城市为开业主力。据输商大数据统计数据， 2022 年华东地区购物中心开业项目高少于 152 个，占比多于 40%，华南地区开业数量 名列第二，占比约 18%。购物中心开业集中于东部、南部，北部地区商业较为疲弱。 按照城市来看，新开业项目涌向于高线级城市，各级别结构整体均衡。科东俄一线城市崭新 开业项目最多，占比 20%，一线城市新开业项目占比 17%，二线城市新开业项目占到至 比 19%。值得一提的是，2022 年海口万象城和海口 cdf 国际增值税城两大重奢级购物 中心开业，快速转化成区域消费潜力。 购物中心客流量回升，空置率料迎接拐点。根据输商大数据监测的 5472 家 3 万平方米以上的购物中心客流数据，一季度，购物中心日均客流恢复正常至 17756 人，环路 比涨幅少于 25.4%，同比快速增长 33.9%，说明购物中心客流正逐渐回升至常态化均衡区间， 外生因素的影响逐渐消退。购物中心空置率受消费情绪影响显著，2020 年之前九大 重点城市平均值空置率严重不足 4%，而 2022 年下半年平均值空置率多于 10%，但年末存变为 崭新拐点的趋势，预计随着客流量的回升，购物中心空置率将可以持续上升。随着市场回来 热，业主对优质的商管服务的市场需求也将随之提升。 1.2 商管市场规模稳步不断扩大 商业地产在管建筑规模稳步提升，商管市场持续不断扩大。据弗若斯特沙利文数据， 我国商业地产在管建筑规模稳步提升，其中，2016-2021 年面积多于 20000 平方米的 商业地产在管建筑面积年无机增长速度达致 10.5%，面积在 20000 平方米以下的商业地产 在管建筑面积年无机增长速度为 4.7%，大规模商业地产在管建筑面积增长速度更高。据弗若 斯特沙利文统计数据，商管市场规模也在持续不断扩大，其中，2016-2021 年商业运营服务年 无机增长速度达致 14.5%，租金年无机增长速度 9.7%，商业运营服务收入增长速度高于租金总收入。 据我们测算，2025 年商管市场规模将突破 1.2 万亿。根据市场发展趋势，我们 预测 2025 年商业地产在管面积将超过至 11.62 亿平方米，2021-2025 年无机增长率约 6.7%；租金总收入将超过至 9141 亿元，商业运营服务收入将超过至 3678 亿元，市场整体规 模将达致 12819 亿元，2021-2025 年的无机增长率将超过至 8.6%，商业运营服务收入占到至 整体市场规模的比例将持续提升。据弗若斯沙利文预测，2025 年商业地产总在管建 屯兵面积将超过至 11.73 亿平方米，2021 年至 2025 年的无机增长率将超过至 7%；2025 年 商业运营服务市场规模将超过至 12700 亿元，2021 年至 2025 年的无机增长率将超过至 8.3%。弗若斯沙利文与我们的预测整体较为相符，两方一致表示商管市场将持续不断扩大， 2025 年商管市场整体总收入规模将突破 1.2 万亿元。 商管行业竞争整体较分散，新开业项目 CR5 强于 30%，龙头企业份额料提升。目 前商管行业竞争较