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绿色建筑推广融资模式研究 1 绿色建筑的融资模式 2012年，财政部、住房和城乡建设部联合发布《关于加快中国绿色建筑发展的意见》。2015年，中国增加了10亿平方米的绿色建筑。到2020年，绿色建筑占新建建筑的30%以上。然而，事实上，从政府、居民和企业家的角度来看，绿色建筑的普及存在一些障碍。庞大的资金压力, 是其主要障碍之一。要确保绿色建筑的有效推广, 就需要寻求一种与之适应的有效融资模式。 目前, 绿色建筑的技术创新、政策鼓励和融资管理体制的完善, 均取得了重大的进展, 另一方面我国的资金融通及其运行方式随着社会经济的发展, 呈现出多元化的发展趋势, 将其运用于绿色建筑的项目中, 具有良好的实践基础。基于常见的房地产的融资模式, 研究以项目为导向的融资模式, 对缓解绿色建筑经济成本带来的资金压力, 不失为一种行之有效的方法。 2 绿色建筑的概念 我国的房地产项目融资模式, 一般常见的有四种, 即企业内部融资 (也称内源融资) 、上市融资、银行信贷融资和信托、基金。相较于传统的建筑模式, 绿色建筑在节能环保上提出了更高的要求, 然而, 实质上绿色建筑仍然属于房地产开发的项目, 开发周期长、开发项目工作量大和资金密集等特征, 对绿色建筑来说具有相同性。因此, 分析比较融资模式, 把握其特征和局限性, 对解决发展绿色建筑的资金压力问题来讲, 是十分必要的。 2.1 项目融资模式 长期以来, 我国信用贷款是银行主要的放款方式, 贷款方评价投资风险的主要依据也是借款方的信用, 关注的是借款方是否有项目以外的资产足够进行还款, 而忽视融资方所经营项目的成败。在项目融资模式下, 项目的发起人一般以专门的公司进行融资的运作和管理。此时, 贷款的偿还方由发起人转化为投资公司, 借贷的资金也将以公司的收益盈利偿还。因此, 项目融资模式下, 借款方在评价投资风险的时候, 会将项目运行的成败纳入到评价体系中, 项目可能实现的收益和所需的现金流量将成为重点关注的内容。 项目融资模式之所以能够成为房地产开发的主要融资方式, 主要因其具有以下特征。 2.1.1 融资公司的风险 项目融资模式以项目全寿命周期为对象, 在此前提下, 根据项目的具体情况, 特别是项目的收益情况, 有可能获得更高比例的贷款, 亦即融资公司能够有机会获取更多的外部资金, 在此基础上运用外部资金的杠杆作用, 以提高资本的收益率。基于项目的生命周期, 项目融资模式能够获得较为灵活的贷款政策和期限较长的贷款。 2.1.2 基于偿还债务的承担 无追索权是指贷款人只能依靠项目资产和未来的收益作为还款的来源, 对项目的发起人没有追索权, 发起人将不再直接承担偿还债务的责任;有限追索权是其发起人或者第三方为项目提供担保, 但并不需要以自身的资产来保证贷款的偿还。如此, 发起人就可以有更大的空间去从事其他的项目管理。无追索权和有限追索权将融资的风险控制在项目本身的范围内, 对发起人来讲, 降低了融资的风险和成本。 2.1.3 法人实体—非公司负债融资特征 在项目融资过程中, 项目发起人组建具有独立承担民事责任能力的法人实体—项目融资公司, 所有的借款和资金流动都是以项目融资公司为主体进行, 而不是记在发起人个人的资产负债表上。这就使得发起人拥有更多的自由资金继续进行其他项目的投资。 2.1.4 项目融资模式的风险分析 在项目融资模式下, 项目融资分摊了发起人的风险, 将发起人承担的风险转移到了项目和融资公司上。同时, 项目融资模式对借款人识别和分析项目的各种风险因素, 对把握参与者能够承担风险的能力和可能性具有促进作用, 对于资金融通的优化发展十分重要。项目融资模式将项目本身的经济作为主要的评价对象, 对项目发起人的风险分担和投资者能否实现有限追索等提供了有效的解决方式。 2.2 房地产开发项目信用担保体系运用存在局限性 尽管项目融资模式具有资金来源多样化, 信用担保结构多样化等优势, 但是由于房地产开发项目本身的融资结构千差万别, 其在具体的运用中也存在较大的局限性。 2.2.1 项目融资模式 项目融资模式具有的筹资能力强, 风险分散等优点, 为投资者在项目开发的过程中提供了更为广阔的筹资渠道。然而项目融资模式依赖于项目本身的成败, 其风险相较于传统的融资模式更大。现阶段, 项目融资模式在房地产行业尚未得到广泛的运用, 贷款方仍然需要通过信用担保来降低资金的风险。开发商仍然需要通过自身的信用和利用各种资产作为担保或者抵押来获得资金。虽然也有采用项目公司进行融资的方式进行运作, 但还未进入成熟的发展阶段。 2.2.2 项目融资模式的局限性 我国的房地产行业受经济波动和国家宏观调控的影响, 导致房地产的风险性较大, 主要体现在项目本身的经济强度不稳定。另外, 房地产项目自身的数据缺乏可靠性,