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从高谈泡沫与经济发展 房地产泡沫是中国经济系统健康发展的最大威胁。房地产泡沫一旦破裂, 将会引发系统性经济危机。由于房地产泡沫具有像地震一样很难预测的突发性、巨大破坏性等特性, 因此在中国已处于房地产泡沫破裂风险期的背景下, 需要高度重视并提前做好应对系统危机发生的预案和对策。 “狼来了”是个东北部调 第一, 房地产已陷入不相信“狼来了”的群体非理性困境。房地产泡沫破裂之所以很难预测与认识, 是因为受到泡沫悖论困扰。所谓泡沫悖论就是房地产市场泡沫越是进入临近破裂的最后阶段, 在高房价带来财富快速增长和表面繁荣的效应下, 社会越会陷入不相信房地产泡沫会破裂的非理性认识误区。目前中国的房地产正在进入群体非理性阶段。 房地产市场从起步到泡沫形成, 要经历三个阶段:第一个阶段是刚性需求带动房地产发展的启动阶段。第二个阶段是投资需求带动刚性需求阶段。在这两种需求拉动作用下, 房地产价格快速上升, 使社会出现“狼来了”的价格恐慌。第三个阶段是投机需求主导的泡沫阶段。房地产泡沫膨胀到一定程度后, 无论出于对既得利益的保护, 还是出于未来得到更多收益的期望, 社会对房地产泡沫风险会失去警觉, 陷入非理性的困境。恰恰是人们不相信“狼来了”之时, 狼真的就来了。 目前中国的房地产市场正在进入这样一种非理性时期。1998年停止住房实物分配、启动住房市场化改革以来, 中国的房地产市场经历了两个阶段:第一阶段, 从1998年到2008年是住房消费需求主导房地产市场发展阶段。第二阶段, 从2008年到2013年是投资需求带动刚性需求阶段。房地产价格快速攀升, 引发了社会对房地产泡沫的恐惧心理, 使许多刚性需求提前入市, 投机需求和刚性需求共同成为推动房价上升的因素。 但是进入2013年以后, 无论是主流理论界还是政府、无论是因刚性需求购房的人还是因投资需求购房的人, 都认为前几年所讲的“狼来了”是个谎言。因为凡是与房地产有关的数据都是利好消息。2013年, 北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额同比暴涨181.72%, 创历史最高纪录。国家统计局发布的数据显示, 2013年全年70个大中城市的房价, 除了一季度同比涨幅低于10%外, 从4月份开始, 每月同比涨幅均以平均两个百分点的速度上涨。70个大中城市中, 价格下降的城市有1个, 最高涨幅为20.6%, 最低为下降1.8%。面对如此一系列利好数据, 在2014年3月12日的广州2014房地产年度论坛上, 对房地产市场看好自然成为主论调。 在这一系列代表房地产利好的数字面前, 很难用数据证明中国的房地产泡沫濒临破裂。但历史事实比数据更重要。从1929年美国房地产泡沫和股票泡沫破裂到20世纪80年代日本房地产泡沫破裂, 以及1989年东南亚房地产泡沫破裂, 都是在房地产市场一派繁荣之中, 人们不相信“狼来了”的情况下发生的。在日本房地产泡沫破裂之前的1987年1月、1988年1月、1990年6月, 被调查者中“持有土地是安心并且有利的”比例分别为:65.2%、66.0%、67.2%。从以上数据可以看出, 越是接近泡沫破裂时期, 这种安心度比例越是上升。 第二, 被投机捆绑的刚性需求力正在耗尽。目前最具争议的是城镇住宅空置率, 有的学者讲:“中国有6800万套空置住房, 中国住房市场的现状是总量已经过剩。”(1)有的则认为, 全国空置房仅1100万套, 仍处于合理区间。(2)如果说空置率是一个无法核定的数据, 那么争议比较小的是中国住房自有率这个数据, 这可以从另一侧面说明中国住房供给总量的现状。目前, 农村住房自有率为98%, 城市居民住房自有率为85%。此外, 还有15%的居民拥有两套住房, 中国最富有的5%的人, 至少有3至5套住房。此外, 不能忽略在建的住房。按照这个数据, 可以说目前中国房子的总量可以满足百分之百家庭的需要。针对这个问题, 一些学者把中国房地产市场最大刚性需求指向了未来变成城市市民的2.5亿农民工。且不说2.5亿农民工是否都愿意和有能力进城, 单从目前的城市高房价看, 这属于不负责任的对农民的“忽悠”。目前城市房价已经使城市白领阶层望而生畏, 显然更超过农民的承受力。在中国自有住房率已经很高, 现有存量刚性需求相对饱和, 新刚性需要尚未形成的空档期, 单纯靠投资需求支撑的房地产将会无法持续下去。 第三, 政府已陷入债务困境之中, 房地产最大推动力将会大幅度衰减。国家审计署发布的2013年第32号公告《全国政府性债务审计结果》显示, 截至2013年6月底, 全国各级政府负有偿还责任的债务206988.65亿元, 其中地方负有偿还责任的债务108859.17亿元。2014年、2015年将是政府还款集中期, 资金需求密集, 而未来3年之内也是房地产泡沫濒临破裂的高风险期。