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基于云模型的宗地估价模型

在长期的土地估价实践中，研究人员对基本评价方法进行了大量、深入和详细的研究。考虑到传统方法的弊端，提出了相应的改进方案和新的土地估价方法，如基于人工神经网络的土地估价方法、基于krig技术的土地评估方法、基于土地价值的模糊综合评价方法等。然而,上述地价评估方法的结果均基于精确的调查数据,而现实世界是一个多参数、非线性、时变的不稳定系统,描述现实世界的数据含有不确定性,使用传统的数字模型难以准确完整地描述它们。云模型是在传统模糊数学和概率统计的基础上提出的定性定量互换模型,它把模糊性和随机性有机地综合在一起,实现了定性语言值与定量数值之间的自然转换。本文结合云模型和多元线性回归模型,充分考虑事物和人类知识的模糊性和随机性,建立了宗地地价影响因素、影响强度的定性定量转换,并提出了一种新的地价评估方法。

1建立多元线性回归模型,求出待估宗地的有待价

云是用自然语言值表示的某个定性概念与其定量表示之间的不确定性转换模型。云的数字特征用期望Ex、熵En和超熵He三个数值来表征,它们反映了定性概念的定量特性。对于描述宗地地价影响因素状况的语言值,可以采用云模型来表达。

基于云模型的宗地地价评估方法是在收集市场交易案例的基础上,利用云模型发生器和云不确定性推理实现地价影响因素语言值的定性定量转换,然后结合多元线性回归模型,对地价影响因素量化值和地价进行回归分析,建立起地价影响因素和地价之间的评估模型,进而求出待估宗地的地价。步骤如下:①根据专家知识确定各类型用地的宗地地价影响因素体系。②收集一定数量有代表性的该类型用地的地价交易资料,收集内容包括交易案例的地价以及该案例中各地价影响因素的具体状况。地价影响因素各个档次的评价标准分别对应于评价专家的经验知识,用一定性、模糊的语言值表达某一定量的数值范围。③进行交易案例的地价修正,包括交易情况修正、交易期日修正、使用年期修正、容积率修正等。④利用专家知识建立地价影响因素具体指标项与对土地质量作用强度之间的定性推理规则,同时对推理规则前件和后件所表示的定性概念用云模型进行描述。然后,利用云的不确定性推理激活某具体规则,将用定性语言值表示的因素状况量化为因素对宗地的作用分,完成定性调查资料的定量转换。⑤经云推理得到的地价影响因素作用分和宗地地价构成回归分析数对,对数对进行多元线性回归分析,建立地价影响因素作用分和宗地地价的回归模型。⑥将待估宗地的定性调查资料进行定量转换,利用因素作用分和地价回归模型计算待估宗地价格。整个程序如图1所示。

2实例分析

2.1收集交易案例

首先根据专家知识确定各类型用地的宗地地价影响因素体系,并制定各影响因素的定性评价标准,然后通过查阅政府有关部门的房地产交易资料、市场调查或查阅当地评估机构所掌握的交易资料等途径收集交易案例。收集的交易案例资料内容一般包括土地坐落、用途、面积、形状、地段交通条件、交易价格、成交日期、交易双方基本情况以及交易市场状况等。选取的实例应尽可能地具有代表性,如土地的用途相同、土地使用权取得的方式相同、成交的日期相距不大等。案例的交易情况应尽可能没有特殊因素的干扰,即使有,也能够修正为正常交易价格。在付款方式上,应建立与待估房地产统一的价格基础,如统一币种、统一付款方式、统一价格基准和面积单位等。案例资料的详细内容如表1所示。

2.2交易云的云分类

在利用样本案例进行待估案例估价之前,必须对样点地价进行修正,如交易情况修正、交易期日修正、使用年期修正、容积率修正,得出初步的交易案例的试算比准价格。

在对交易地价进行修正的基础上,分别对地价以及每个影响因子离散化,进行云分类,确定影响因子前件云及作用分后件云的特征参数。因子云的特征值如表2所示。然后利用规则生成器,将用定性语言表示的影响因子指标值经云不确定性推理,获取相应的作用分。地价影响因子作用分的量化结果如表3所示。

2.3商服中心、科研中心、道路通行及绿化现状计算

根据最小二乘原理,对表3中的数据进行回归分析,得到多元线性回归方程如下:

M=5.25x1+3.70x2+1.55x3+0.84x4+2.05x5+0.92x6+0.81x7-0.13x8+2.53x9+0.55x10-0.03x11+1.11x12+0.42x13+3.32x14+6.85x15-771.37

式中,x1、x2、…、x15分别为商服中心、集贸市场、汽车站、道路通达度、电信营业厅、银行储蓄所、邮电局、道路规划、绿地覆盖度、人口密度、供水状况、排水状况、地质状况的作用分。通过计算得出F=1494.13,R=0.78。由此可知,方程具有比较好的相关性和显著性,可以用来进行宗地地价的预测。

2.4待估宗地的作用分

首先按照地价影响因子体系调查待估宗地的描述值,再根据云