关于解除抵押担保的法律问题研究后让与担保权人不能直接以物抵债.docxVIP

关于解除抵押担保的法律问题研究后让与担保权人不能直接以物抵债

申请人：福建华晨房地产有限公司（以下简称福建华晨公司）。

被告:宁波亚信商贸有限公司(以下简称亚信商贸公司)。

被告:宁波富邦世纪商业广场开发有限公司(以下简称富邦广场公司)。

被告:宁波亚信投资有限公司(以下简称亚信投资公司)。

2008年2月28日,宁波华辰君临房地产开发管理有限公司(以下简称宁波华辰公司)为偿还到期银行贷款,向亚信投资公司借款5000万元,并以该公司商服用地仑国用(2006)字06033号土地作担保。但该笔借款到期后宁波华辰公司一直未还款。

2008年11月11日,福建华辰公司及其关联企业宁波华辰公司、亚信商贸公司及其关联企业亚信投资公司四方签订债务重组协议,约定:亚信投资公司对宁波华辰公司的5000万债权转让给亚信商贸公司,债务人为宁波华辰公司不变;解除原有债务所设定抵押担保,亚信投资公司将解除抵押后的土地使用权证立即返还给宁波华辰公司,以便宁波华辰公司对外融资时设立担保之需;设立以货币偿还为主、房产担保为辅的债务偿还及担保新方式,即由原告提供位于福州市君临盛世茶亭5#地块上36套商业小商铺设定担保,并采取签订商品房预售合同并办理预售备案登记方式进行担保,避免担保的商铺被其他案件司法查封。

同日,福建华辰公司与亚信商贸公司就债务重组协议中约定的房屋回赎及履行买卖合同的方式等签订了补充协议书1份,明确了亚信商贸公司所购36套商品房的位置、单价,并约定:购房款5000万元由原债务人宁波华辰公司代为支付;担保物的担保期限为10个月,自2008年11月11日起至2009年9月10日。在此期间内,福建华辰公司无需任何理由可向亚信商贸公司以5000万元的价格回购5#地块上的房屋,也可按附件一记载的情况按套及单价逐一回购,对此亚信商贸公司应当积极配合福建华辰公司解除商品房预售合同、取消备案的行为;担保期满且未能延长担保期限的,则亚信商贸公司可以选择要求履行商品房预售合同或要求解除商品房预售合同,并由宁波华辰公司、福建华辰公司以货币方式清偿债务。

签订债务重组协议及补充协议书后,福建华辰公司与亚信商贸公司依约签订了36份商品房预售合同,并办理了合同备案及预售登记手续,登记权利人为亚信商贸公司。

在2011年破产重整期间,宁波华辰公司经工商登记,名称变更为富邦广场公司。

原告福建华辰公司请求法院确认债务重组协议、补充协议书及涉案36份商品房预售合同无效。

被告亚信商贸公司辩称:债务重组协议、补充协议书及36份商品房预售合同均合法有效,原告的请求不能成立,应予驳回。

将合同部分无效

浙江省宁波市北仑区人民法院一审经审理认为,债务重组协议、补充协议书约定的债权债务的变更、转移、偿还,以预售商品房的方式为借款提供担保等内容,没有违反法律、行政法规的禁止性规定,也没有损害国家、集体或他人利益。该二份协议中关于以房屋抵偿债务的约定因有失公平,又与担保法中关于流质契约的规定相冲突,应属无效。但合同部分无效,不影响其他部分效力。原告与被告亚信商贸公司间签订的商品房买卖合同,是原告提供借款担保的方式,应认定有效,但被告亚信商贸公司不能据此取得用于担保的房屋抵偿债务。依据民法通则第四条、合同法第五十二条、担保法第三条的规定,经审判委员会讨论决定,判决如下:一、确认原告福建华辰公司与被告亚信商贸公司、富邦广场公司(宁波华辰公司)、亚信投资公司签订的债务重组协议、补充协议书中逾期未还款被告亚信商贸公司有权选择预售商品房抵偿债务并取得房屋产权的相关内容无效;二、驳回原告福建华辰公司其他诉讼请求。

一审宣判后,原告福建华辰公司不服,向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉。

宁波市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

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一、担保物权的性质

本案中,虽然原告和被告签订了36份商品房预售合同,但是从债务重组协议及补充协议书约定的内容来看,双方并无买卖房屋的合意,双方签订该批合同的首要目的是为亚信商贸公司的债权提供担保,用以对抗交易风险、确保债权安全。因此,首先可以肯定的是,本案中原告和被告签订商品房预售合同所形成的法律关系并非买卖合同之债,而是担保关系。

那么,这种以预售商品房形式体现的借款担保关系从性质上讲属于何种担保呢?我国物权法规定的担保形式包括人的担保和物的担保两大类,其中物的担保又包括抵押、质押和留置三种形式,但本案中的担保关系并不属于这些法定担保类型。首先,原告通过签订商品房预售合同为被告债权提供担保,并非由具备清偿能力的第三人承担清偿责任,不属于人的担保;其次,原告并未把涉案商品房抵押给被告,更未依法进行抵押权登记,不属于抵押;