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金融服务对房地产经济发展的影响研讨
房地产行业的发展与人们的生活息息相关。一方面,房地产产业可以为广大人民群众提供住房服务,具有实体性特征。另一方面,房地产产业链具有一定的金融属性,存在虚拟性特征。简而言之,房地产经济具备实体经济与虚拟经济的二重性。房地产的开发与销售必须具备充盈的信贷资金,这一点往往需要依赖于金融机构的金融服务。同时金融机构也能帮助房地产企业按照一定的规范来合理规避风险,让房地产企业具有一定的资产流动性,始终做好资产负债管理工作。金融机构为房地产所提供的服务包括风险管理咨询服务和资产证券化服务,均能够推动房地产企业的进一步发展。然而,若是房地产企业无法规范科学地应用金融工具,必然会导致房地产企业产生系统性风险、房地产泡沫风险、债务危机等。总之金融服务对房地产经济发展的影响包括积极影响与潜在风险,房地产企业应以审慎管理的基本原则来使用金融服务。
我国房地产产业增加值在国内生产总值中所占的比重持续提升,整体开发投资总额增速明显。很显然,当前阶段,我国房地产整体开发投资水平与产业规模都较高、较大,使得房地产市场热度难以下降。房地产市场必然呈现出些许泡沫特征,需要国家采用宏观政策进行有机调控,规避系统性金融风险。金融机构开展的金融服务可以稳定房地产产业链的发展,让房地产企业始终具备相对稳固的经济基础。目前,我国房地产企业开发融资多依赖于银行贷款与信托贷款,与银行体系的关系极为密切。而社会公众无论是投资房地产还是消费也多依靠于商业银行的抵押贷款服务。可见我国房地产市场有着较大的贷款余额体量,对金融机构的资金融通服务具有高度依赖性。在房地产产业发展的过程中,金融服务是不可缺的重要部分,无论是信贷资金的获取还是资产证券化的金融需求都是房地产无法离开金融机构的直接表现。同时,房地产价格不是一成不变的,存在阶段性波动特征,这无疑增加了房地产的风险。若是房地产企业无法恰当应用金融服务,必然会使得自身面临系统性风险、泡沫风险、债务风险等。本文首先分析金融服务对于房地产经济发展的积极作用,其次分析其潜在风险,并由此提出有效的建议。
一、金融服务对于房地产经济发展的积极作用
第一,金融机构所开展的金融服务可以为房地产企业提供信贷资金。当前阶段,房地产企业存在多个融资渠道,而最主要的渠道则是商业银行的信贷业务。从一定意义上来讲,房地产企业的最大债权人应当是商业银行。毕竟房地产开发项目消耗资金极大,动辄上亿之多,其自有资金必然难以完全支撑,需要依赖于商业银行的信贷资金支持。无论是土地竞标、项目开发,还是房产销售,都离不开强有力的资金支撑。据调查,我国绝大部分房地产企业都存在较高的资产负债率,整体资产负债水平相对较高,而房地产企业的主要融资手段就是债务融资。众所周知,房地产企业项目开发往往周期较长,有着巨大的资金需求量,负债率高已经成为行业普遍现象。通常情况下,资产负债率低于85%的企业往往具有较小的兑付风险。这表明房地产企业在开发项目的整个过程中都无法离开商业银行,商业银行所提供的信贷融资服务能够让房地产企业始终具备牢固的经济基础。
第二,金融机构所开展的金融服务可以为房地产企业提供资产证券化支持。房地产企业在开发项目的过程中需要进一步增值资产与转移风险,让自己的资产具有一定的流动性,而这些都依赖于金融机构所提供的资产证券化服务。依据我国银保监会与证监会所出台的企业资产证券化管理办法与业务指南,若是有不动产权存在空置现象并无法提供稳定现金流,或是不动产有待开发、不动产在建占比超过10%、不动产可以产生稳定现金流,房地产企业都可以对这些不动产办理资产证券化业务。而金融机构恰好能够提供资产证券化服务,提高房地产企业的资产流动性。最重要的是,房地产企业还可以借助这类资产进行融资,促进自身项目的发展。按照国家监管要求,相关企业能够借助证券化资产得到一定的融资额,通常为房产估值的分值30%~50%。
二、金融服务为房地产经济发展带来的潜在风险
通常情况下,房地产金融风险包含两大类,即系统性风险与非系统性风险。系统性风险与宏观变量息息相关。一般指的是因国内外政治或经济影响而导致系统失衡、房地产市场低迷,最终使得与房地产业务相关的金融机构遭受一系列损失,甚至引发金融领域的持续崩溃。很显然,系统性风险难以借助保护措施消除。而非系统风险一般指的是与房地产业务相关的某个金融机构在业务操作时产生的风险,如市场风险、流动性风险、信用风险等。反过来,若是金融机构所提供的金融服务出现问题,必然也会为房地产经济发展带来潜在风险。
第一,债务违约风险。上文已经提过,房地产企业在开发项目的过程中往往依赖于商业银行所提供的信贷资金。当前阶段,我国房地产项目开发较多,部分市场已经呈现出饱和的发展趋势。又因为我国房地产市场存在较大的域价格波动性特征,使得部分房地产企业产生资产减
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