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2025年房地产经纪人复杂收益法案例综合分析与计算专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人复杂收益法案例综合分析与计算专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人复杂收益法案例综合分析与计算专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用收益法评估商业地产价值时，下列哪项因素对资本化率的影响最为直接？

A、建筑物的物理折旧程度

B、周边类似物业的租金水平

C、市场的整体投资回报预期

D、物业的地理位置交通便利性

【答案】C

【解析】正确答案是C。资本化率主要反映投资者对房地产投资回报的要求，与市

场整体投资回报预期直接相关。A项影响的是物业价值而非资本化率；B项影响的是净

收益；D项通过影响收益间接影响价值，但不如C项直接。知识点：资本化率的确定

因素。易错点：容易混淆影响物业价值的因素和影响资本化率的因素。

2、某购物中心在收益法评估中，其有效毛收入应包括哪些内容？

A、基础租金收入

B、基础租金收入和百分比租金收入

C、基础租金收入、百分比租金收入和其他收入

D、基础租金收入、百分比租金收入、其他收入和空置损失

【答案】C

【解析】正确答案是C。有效毛收入=潜在毛收入空置和收租损失+其他收入。D

项将空置损失错误地计入收入。知识点：有效毛收入的构成。易错点：容易混淆有效毛

收入和潜在毛收入的概念。

3、在收益法评估中，运营费用率通常指运营费用占哪个指标的比率？

A、潜在毛收入

B、有效毛收入

C、净运营收入

D、物业重置成本

【答案】B

【解析】正确答案是B。运营费用率=运营费用/有效毛收入，是衡量物业运营效

率的重要指标。A项是潜在毛收入，未考虑空置损失；C项是净运营收入，本身就是扣

除运营费用后的结果。知识点：运营费用率的计算。易错点：容易混淆不同收入指标在

比率计算中的应用。

4、下列哪项费用通常不计入收益法评估中的运营费用？

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A、物业管理费

B、房产税

C、房屋维修费

D、抵押贷款利息

【答案】D

【解析】正确答案是D。抵押贷款利息属于融资成本，不是运营费用。A、B、C项

都是维持物业正常运营的必要支出。知识点：运营费用的识别。易错点：容易将融资成

本与运营成本混淆。

5、在收益法评估中，剩余技术法主要用于评估哪类物业的价值？

A、纯收益型物业

B、混合用途物业

C、开发中物业

D、特殊用途物业

【答案】B

【解析】正确答案是B。剩余技术法适用于评估混合用途物业中各组成部分的价值。

A项适用直接资本化法；C项适用假设开发法；D项适用成本法。知识点：剩余技术法

的应用场景。易错点：容易混淆不同评估方法的适用对象。

6、某写字楼在收益法评估中采用直接资本化法，其价值计算公式为？

A、价值=净运营收入/资本化率

B、价值=有效毛收入/资本化率

C、价值=潜在毛收入/资本化率

D、价值=净运营收入×资本化率

【答案】A

【解析】正确答案是A。直接资本化法的基本公式是价值=净运营收入/资本化率。

B、C项使用的收入指标不正确；D项运算关系错误。知识点：直接资本化法的基本公

式。易错点：容易混淆不同收入指标在公式中的应用。

7、在收益法评估中，收益期限的确定主要依据？

A、建筑物的剩余经济寿命

B、土地使用权的剩余年限

C、建筑物和土地使用权中较短者

D、建筑物和土地使用权中较长者

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益期限应取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余年限

中的较短者。A、B项只考虑单一因素；D项不符合谨慎性原则。知识点：收益期限的

确定原则。易错点：容易忽略建筑物和土地使用权的匹配性。

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