物业服务企业在第三方侵权案件中的风险规避.pdfVIP

一霭潮 【热点讨论】 FOCUSDISCUSS 物业服务企业 在第三方侵权案件中的风险规避 如果由于第三人侵权导致损害结果发生，安全保障义务入有过错的，安全保障人应当在其能 够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。 文／鹿钦连 ㈣物业服务合同的约定义务及风险规避 “好翥霎言篓嚣 在物、Ik服务服务过程中，业主与物,lknE务食业之间是一种合同关系，业主的主要义务是 从表面上看，这足一个南 交纳物,lkflE务费用，而物业服务企业的义务则足向业主提供各种约定的服务。秩序维护作为 高空抛物而引发的诉讼。 物业服务企业与业主约定的服务内容之一，构成J，物业服务合同的给付义务。 但从本质上看，则是物业 依据《合1．1法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 服务企业在第三方侵权案 定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第12I条规定，“当事人一 件中的法律责任』nJ题。其 方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人—方和第■人之间的纠纷， 实，在物业管理区域内， 依照法律规定或者按照约定解决。”我国《合同法》对违约责任采无过错责任的归责原则．只 不但会m现高空抛物问 要义务人不履行义务或履行的义务不符合约定，又无规定的免责事由，造成损害结果发生的 题，而且还时常会出现盗 无论足否有过错都应承担违约责任。 窃、抢劫、凶杀等违法犯 民事合I司，充分体现J，合同当事人的意思自治。只要是没有违背法律强制性和限制性规 罪案竹：。在类似事件中， 定的，当事人郁町以去约定。同时，物qk服务合同是界定双方当事人权利、义务，及法律责任 物,IklJE务企、lk是否需要承 的重要依据。只要物业服务合同条款有规定，而物业服务氽业没有去履行或履行不符合约 担赔偿责任以及怎样承担 定，就要承担违约责任，而不需要去考察足否有过错。因此。物业服务合同的双方主体要高度 赔偿责任，一直足物业管 重视物业服务合同的作用，尽董将秩序维护、安全防范的权利义务规定的严密详细。这样既 理各方主体关注和争论的 为双方履行合I叭是供指引，『司时也为以后界定各方责任提供依据。 焦点问题。下面笔者对物 此外，拟定合同条款也要遵循平等、公平的原则。笔者曾经看到一份物业服务合问规定， 业服务企qk在第三方侵权 “若因物业安伞管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其他意外事故．除现 案件中的法律责任问题进 金、有价证券、珠宝、古董外，物业服务公司将承担赔偿责任。若凶物业牟场管理责任，造成业 行浅析。 主车辆被盗，物业服务公司将承担赔偿责任”。而签汀合同的物业服务企_k被媒体誉为“第一 个敢吃螃蟹”的物．、lknl4务公司。笔者认为称作“第一个敢吃河豚”的物,IknE务公司更为贴切，冈 为也许现在是美味佳肴，—．U毒性发作恐怕就危及性命了0这样的条款有违物业管理理论，也显 失公平。因此在拟定物业服务合『乩条款时，要权衡利弊，切勿人为地给自己套上沉重的枷锁。 28 f篇：然麓。昕。叭。肿 【燕点讨论】 雾鬣一 DISCUSS FOCUS ⑩安全保障的法定义务及风险规避 根据《物业管理条例》第四十七条的规定， “物,JkHE务企业应当协助做好物业管理区域内的 安伞防范工作。发生安伞事故时，物业服务企业 在采取庇急措施的同时，应当及时向有关行政管 理部门报告，协助做好救助I：作”。据此，物业服 务企业安全保障义务在于“协助”、“采取应急措 施”、“及时报告”义务。所以物业服务企业的责 任不应该被扩大，如果物,Ik月E务企业已经伞面履 行合同约定的义务并不存在过错，鹿当认定物、Ik 服务食业已经尽到了约定义务和法定义务，不需 要承担赔偿责任。 在第‘乏人侵权案