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TF房地产公司Y项目营销策略 3Y项目市场营销环境分析 3.1?Y项目简介? 作为我国的古九州之一，Q市地处山东半岛的中心区域，自古以来交通便利、 四通八达，几千年来一直是我国的军事重镇和交通要道；作为传统的“东夷文化” 的发源地，Q市五千多年来的文明发展成果决定了它文化积淀丰富，造就了众多 的人文景观；同时Q市境内风景如画，自然景观美不胜收，丝毫看不出是一座 已经有两千多年城建史的老城。 Q市有悠久的历史以及灿烂的文化,，而且工业基础雄厚、特色农业发达、 矿产资源丰富、名优特产荟萃、名声古迹众多，再加上城市建设与管理日趋规范， 各项社会事业全面快速发展。2012年，实现地区生产总值395亿元，年均增长 13%。地方财政收入21.7亿元，年均增长22.3%。城乡居民储蓄余额257亿元， 年均增长18.9%。完成全社会固定资产投资277亿元，年均增长24.3%。社会消 费品零售总额130亿元，年均增长19.2%。农民人均纯收入达到9870元，城镇 在岗职工平均工资保持较快增长。 城镇和农村居民人均住房面积分别达到36平方米和45平方米；2012年重 新跨入全国县域经济竞争力百强县，并列第73位。曾先后荣获历史文化名城、 国家卫生城市、全国绿化先进城市、中国优秀旅游城市、国家双拥模范城、全国 创建文明城市工作先进城市等殊荣。 TF房地产公司开发的Y项目位于Q市南部，总耗资9987万元，总体规划占 地17.174万平方米，建设面积约25.5万平米。拟建多层43栋（5.5层），小高 层8栋（11.5层），27间商铺。约定竣工时间为2016年4月10号，工程分为三 期，一期工程将推出12栋多层住宅楼与2栋小高层以及27间商铺，二期工程计 划推出10栋多层与6栋小高层，三期工程计划推出21栋多层住宅楼。其中一期 工程即将开盘。Y项目将以高端的配套设施，时尚的建筑风格，舒适的户型设计 为购房者打造一个生态、和谐、艺术共生的山水名宅。? 13? 3.2 Q市房地产市场分析 3.2.1 Q市房地产市场现状 从2012年第一季度Q市房地产市场的运行状况来看，Q市房地产市场延续 了2011年的发展趋势，房地产开发与投资保持较快增长，市场销售增长平稳， 住房价格稳步增长。2012年第一季度Q市共完成商品房销售1625套，16.8万平 方米，均价3849元/平方米，分别同比增长88%、64%和1.26%。其中，成熟高档 住宅、小户型住宅以及适合工薪阶层的市郊区低价位住宅最受消费者喜爱。 成熟楼盘在Q市2012年一季度的销售继续保持了强劲势头。中央华府是Q 市的大型住宅小区之一，项目占地100亩，总建筑面积18万平方米，由22幢 11层小高层、3幢18层住宅高层、116平方米的商业街构成，是Q市首席纯小 高层社区，也是目前Q市中心最大规模的高档商品房项目。因其合理的户型结构 设计，准确的价格定位，到位的物业管理，完善的周边配置，销售量得到持续增 长。 此类成熟高档住宅项目非常受Q市高端客户的喜爱。而中晨房地产、瀚金公 司、恒昌置业等知名房地产开发商的入驻，不仅提升了整个Q市房地产市场的档 次，也提高了Q市居民对高档住宅的认识。 从一季度统计数据来看，市场定位准确、户型设计合理的小户型也较受广大 客户的欢迎。受刚性需求的影响，户型合理、环境优越的小户型需求量有所增加。 如华业地产公司开发的瑞阳小区，因为其设计新颖，市场切入点准确，合理的售 价定位，且多为小户型，较适合青年白领居住，一开盘便受到了Q市购房者的热 捧，现已销售完毕。 一些定价合理位于城市郊区的商品房销售量也有所增长。北大科技园房地产 公司为迎合农民在城市购房的需求，在Q市西部郊区，结合城中村改造的契机， 推出了市场定价较低但户型设计合理的商品房。项目开盘后，立即吸引众多购房 者定购。这不仅有效地解决了开发商融资的难题，加速了资金回笼，取得了良好 的经济效益，更重要的是加快了城市化进程，取得了良好的社会效益。 从区域来看，Q市市区东部地段商品房销售良好。国程·大福地是潍坊国程 置业开发的重点项目，项目位于Q市东部工业区。针对该项目的特点，公司邀请? 14? 国内知名设计单位对小区户型和小区景观进行设计。项目采用了保温节能墙体、 LED系统、地源热泵技术等新型环保技术，以绿色环保为理念，赢得了消费者的 广泛关注。其中一期推出的适合工薪阶层购买的65-89平方米商品房，在开盘后 的短期内销售完毕。最近批准立项开发的乐活街区、世纪星城等也取得了良好的 预售效果。 此外，商业用房销售良好。位于市中心集文化旅游、餐饮、娱乐和商贸为一 体的大型仿宋建筑群—宋城，由古城建设投资开发有限公司开发建设、山东瀚金 公司投资。项目占地82亩，由64座仿古四合院构成，分为休闲娱乐区、古玩字 画区和地方餐饮三个模块。由于