债市启明系列：从专项债看房地产投资，反弹几时有.docxVIP

地方债发行或提前放量，对房地产影响如何？在此前报告《债市启明系列——专项债提前发行，基建会立竿见影吗？》中我们分析了专项债提前对基建的影响，进一步思考，2017 年下半年以来专项债尤其是项目收益专项债中的两个大头土储债和棚改债均与房地产有较为直接的关联，那么明年地方政府债券发行增量会不会明显带动房地产投资增速回升？时滞又有多长？ ▍ 项目收益专项债：地方政府融资的“前门” 地方政府融资模式未来的方向是逐步弱化城投债的名义和实际的意义，最终演变为一体多面的融资结构：以地方政府一般债券为主体，各种专项债券为结合，省级人民政府为主体发行，或者为下级政府代为发转贷，未来最终演变为各地级市发行自己的“市政债”，逐步弱化城投平台的地位。若地方政府城投债的需求完全转化成地方政府债券，则地方政府的利息负担降低，同时也会大大降低对城投平台的依赖，并达到降低城投平台地位的多重作用。 2017 年 6 月财政部引发的《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》（财预〔2017〕89 号）对项目收益专项债要求“分类发行专项债券建设的项目，应当能够产生持续稳定的反映为政府性基金收入或专项收入的现金流收入，且现金流收入应当能够完全覆盖专项债券还本付息的规模”、“专项债券对应的项目取得的政府性基金或专项收入，应当按照该项目对应的专项债券余额统筹安排资金，专门用于偿还到期债券本金，不得通过其他项目对应的项目收益偿还到期债券本金”，项目收益专项债可被认为是在规范地方政府融资模式方向上的一项重要举措，相当于将具有一定现金流的项目从政府一般预算的资金池中隔离出来，单独建账、核算、管理，向更具市场化的公司、 企业债的发行要求靠拢，在国际上也存在“市政债”这样较为成熟的先例。 ▍ 项目收益专项债的发行情况如何？ 在财政部各项文件的大力推动下，项目收益专项债近两年成为专项债发行的主力券种。 2017 年 6 月、7 月以及 2018 年 4 月，财政部陆续印发《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》（财预〔2017〕62 号）、《地方政府收费公路专项债券管理办法(试行)》（财预 〔2017〕97 号）、《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》（财预〔2018〕28 号），项目收益专项债逐步将符合要求且支出紧迫性较高的项目类型纳入鼓励发行范围， 2017 年共计发行 2867 亿元，2018 年则增加至 10125 亿元，占全年新增专项债的比例由不足 30%上升至约 75%。 按项目类型划分，2018 年新发行量中土地储备专项债和棚改专项债占比接近 90%， 其余用途专项债发行量约占 10%。目前，项目收益专项债的投向主要包括：土储整治与储备、棚改、交通类（非收费公路、铁路和轨道交通建设）、收费公路、市政和城乡基建、学校教育、医疗、生态环保等，由于部分投向专项债（以棚改为主）2018 年才得以确定发行，从截止 12 月 27 日的 2018 年全年发行量数据来看，土储专项债占比为 58.20%， 棚改专项债占比 31.17%，收费公路专项债占比 7.40%，而其余用途的专项债仅占 3.22%，可见，项目收益专项债中土储和棚改是大头，二者合计占比约 90%。 图 1：2017 年~2018 年项目收益专项债发行规模（亿元） 图 2：2018 年项目收益专项债发行结构（%） 7%7.40%2017 2018 7% 7.40% 3.22% 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000  31.1  58.20%5893 3156 2407 440 750 0 20 326 土地储备 收费公路 棚户区改造 其他  土地储备 收费公路 棚户区改造 其他 资料来源：Wind， 资料来源：Wind， ▍ 项目收益专项债发行对房地产投资有何影响？ 对该问题的解答可以拆成两部分，一是哪些项目收益专项债对房地产开发投资有影响， 二是这些专项债对房地产投资的影响时滞和程度。 在现有的专项债类别中，棚改项目主要包括国有矿区、林区等住房改造、城中村、城区危旧房改造等，往往涉及住房的拆旧建新，棚改专项债对房地产投资的影响最直接；土储专项债对房地产投资的影响存在一定时滞，但也有较为直接的关联，这是由于土地储备通常有征收、平整等一级开发、供地这么个过程，最终环节土地出让即对应着房地产开发商的土地投资。 棚改专项债 在“房住不炒”的理念下，棚改短期内大力度加速推进的可能性不高，因此即便 2019 年专项债发行规模能“较大幅度增加”，也较难通过棚改专项债发行量提升实现，那么 2019 年棚改对房地产投资的影响有多大？根据住建部公布数据，2018 年 1-11 月，棚改已开工 616 万套，超额完