物业管理疑难解答 罗小钢等著.pdfVIP

第 1 页 第 一部 分　　物 业 管理概念 及 认 识 什么是现代的物业管理 ？ 代 的物业管理是一种有别于计划经济 时代政府房屋管理 的新 型管理模式 。它兴起于 世 纪 年代初 ，广州 、深圳两地 的新建住宅小 区 ，借鉴香港物业管理 的模 式实行 了专业化管理和 综合 性服 务 ，开 创 了我 国现 代 物 业 管 理 的先 河 。进 入 年 代 ， 藉邓小平南巡讲话 的东风 ，我 国房地产建设蓬勃发展 ，密切相关 的物业 管理也得 到 了广泛 的推行和长足 的进步 ，物业管理作为一 种行业 ，不断进人到 “寻常百姓家 ”中；作为一种概念 也愈来愈 为人们所认识和接 受 。 现代 的物业 管理具有市场化 、专业化 、社会化 、规范化等特 点： 物业 管理 的市场化 市场 化 意 味着 物 业 管 理 是 一种 经 济 行 为 ，不 是 政 府 行政 行 为 ；物业 管理 的主体是企业 ，不是政府行政机关 ；物业 管理提供 的是有偿 的服务 ，而不是无偿 的福利 。更重要 的是 ，物业 管理企 业作为独立 的法人 ，是按照公司法 的规定组建 ，依 照物业 管理市 场 的运行规则参与市场竞争 ，依靠 自己的经 营管理 能力和优质 的 服务在物业管理市场 中生存和发展 ，用管理 的业绩去拓展业务 ， 赢得商业信誉 并 自负盈亏 。因此 ，市场化成为现代物业 管理 的突 出标 志 。 第 2 页 物业管理 的专业化 物业管理作为一 门行业 ，有系统 的行业规范和准则 ，从事这 种行业 需具备相 当的知识总量 、相 当的管理能力和技巧 。物业管 理公司通过设置不 同专业 的管理职能部 门配有各种专业 的管理人 员 ，如 电梯 、空调 、无线 电、变配 电工程技术人员、财会人员 、 人事管理人员、园艺专业人员 、保安员 、清洁专业人员来提供具 有专业水平 的管理与服务 。随着社会 的进步与发展 ，人们对物业 管理 水平 的期 望将越 来越 高 ，物 业 管理专业化水平 也将 不 断提 高 。 物业管理 的社会化 物业管理 的社会化有两种含义 ：一是面 向社会 的物业管理 ， 使物业管理成为社会分工体系 的一个组成部分 。房产开发商应 自 觉地将开发 的物业推 向社会 ，通过公开招标 、公平竞争 ，把物业 交给 高水平 的专业化 管理 公司负 责管理 ，一 改 “自己的 田 自己 种 ”、 “肥水不流别人 田”的陈旧观念 。二是物业管理本身也应社 会化 。因为物业管理涉及面很广 ，每一个管理项 目都有一定的专 业要求 。因此 ，管理公司可将一部分管理项 目分离 出去 ，使其成 为社会 的一个专业行业 ，这样 既可 以减轻管理公司的负担 ，又可 获得高效率 、高水平 的服务 。 目前 国内出现 的许 多独立 的清洁公 司 、保安公司、设备维修公司等等 ，正是物业管理高度社会化 的 体 现 。 ）物业管理的规范化 物业管理 的规范化是指物业管理公司严格按照 国家 的有关法 规进行管理 ，其管理 费的收取应严格控制在政府规定 的范 围内， 以量人为 出、保本微利为原则 ，确保管理费取之于用户 ，用之于 用户 。物业管理从业人员 的行为要规范 ，各项规章制度要规范 ， 设备操作程序要规范 ，从而使用户享受物有所值 的规范管理和优 质服务 。 第 3 页 现代物业管理与传统房产管理有什么区别 ？ 统房产 管理是计划经济管理模 式下 的行政 型福利性 的管理 。 实施 管理 的实体是政府 的一个职 能部 门，即房管部 门。 由于 房屋是 国家财产 （产权单一化 ），房管部 门代表 国家行使行政手 段管理房产 ，房管部 门处于一种主导地位 ，住户则处于被管理 的 地位 ，房管部 门与住户之 间是管理与