都市圈住房市场发展：日本的经验与启示（上）.pdf

都市圈住房市场发展：都市圈住房市场发展：日本的经验与启示日本的经验与启示（（上上）） 都市圈住房市场发展都市圈住房市场发展：：日本的经验与启示日本的经验与启示 （（上上）） 2017年 12月 01 日 摘要：摘要：都市圈在我国区域经济发展格局中的地位日益上升，这将成为影响未来住房市场区 摘要摘要：： 域发展趋势的关键因素。本文以日本为例，分析总结了其都市圈的住房需求特点及住房建 设与居民住房状况，研究发现：都市圈的人口集聚度总体呈上升趋势，在快速城镇化完成 之前人口增速较高；快速城镇化后期人口向都市圈内圈的集聚度下降，外圈对人口的吸纳 力上升；三大都市圈住房建设量的占比高于人口占比；居民住房状况在都市圈的圈层之间 差异较大，表现出由内向外逐步增加的特征。上述研究发现对我国都市圈住房市场的发展 有以下几点启示：都市圈模式将成为未来我国住房市场发展的主要空间形态；为促使都市 圈的有序发展和内圈与外圈的协调发展，建议提前做好都市圈发展规划，特别是外圈的基 础设施和公共服务配套，合理规划都市圈内不同城市和不同圈层的功能定位，探索符合最 优集聚效应的内圈空间尺度。 关键词：关键词：都市圈，住房市场，日本 关键词关键词：： 进入 21 世纪，城市群/都市圈① 的出现是我国区域经济发展的重要特点(肖金成和党国英， 2014)。2014 年 3 月，《国家新型城镇化规划》提出，“城镇化应以城市群作为主体形态， 以大城市为依托，以中小城市为重点”。在中共十八届五中全会通过的《中共中央关于制 定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中，将城市群作为拓展区域发展空间的 重要方式。可见，城市群/都市圈在我国区域经济发展格局中的地位日益上升。这将成为 影响未来住房市场区域发展趋势的关键因素。 但已有文献主要从人口变化和产业布局等方面对都市圈发展进行研究(董晓峰、李小英和 刘理臣，2007；周洁，2010；邵帅，2011；王智勇，2012)，而直接对都市圈住房市场进 行研究的文献寥寥。仅 Borgegård 和Håkansson(1998)以斯德哥尔摩为例，对都市圈人口 和住房市场的变动进行了分析。该研究指出，都市圈内人口、产业和住房市场之间是一个 相互依赖、相互制约的循环过程；在快速城市化完成后的 1970—1990年(这期间瑞典的城 市化率从 81%上升至83%)，都市圈中心区人口减少了 9%，而内环和外环人口分别增长了 26%和62%，整个都市圈在这期间人口增长了 11%；随着人口数量和结构的变化，住房市场 的新建和存量结构也随之调整。为弥补已有文献的不足，同时也为研判我国未来都市圈住 房市场发展趋势提供参考，本文尝试以日本为例，分析总结其都市圈住房市场发展的特点。 一、一、日本都市圈的形成与发展日本都市圈的形成与发展 一一、、日本都市圈的形成与发展日本都市圈的形成与发展 (一)三大都市圈的界定 从已有文献来看，都市圈的概念最早起源于 1910年的美国，以“大都市 区”(Metropolitan District)和后来的“标准大都市统计区”(Standard Metropolitan StatisticArea，SMSA)为代表，主要是为了人口和经济统计的需要。1951年日本学者木内 信藏在研究日本城市时提出了“三地带学说”，认为大城市圈层是由中心地域、城市周边 地域和市郊外缘广阔腹地三大部分组成，其思想进而被发展为“都市圈”理念，并成为日 本和西方发达国家重要的经济空间形态(姜玲和杨开忠，2007)。 但对于都市圈的定义，目前尚没有统一的标准。已有文献分别从人口规模、人口密度、劳 动力就业结构、昼夜人口比、人口通勤率等方面设计指标对都市圈进行界定(韦伟和赵光 瑞，2005)，也有研究直接采用政府行政划分标准。为了提高数据资料的可获得性，本文 从行政职能的角度对日本都市圈进行界定。 日本公认的三大都市圈分别是以东京为中心的首都圈、以大阪为中心的近畿圈和以名古屋 为中心的中部圈，均位于太平洋沿岸。但已有统计资料中对三大都市圈的界定有狭义和广 义之分。例如，狭义的首都圈包括东京都、千叶县、琦玉县和神奈川县一都三县，也被称 为东京圈，广义上则还包括茨城县、栃木县、群马县和山梨县四个县；狭义的近畿圈包括 大阪府、京都府和兵库县二府一县，也被称为大阪圈，广义上则还包括滋贺县、奈良县和 和歌山县三县；狭义的中部圈包括爱知县和三重县两个县，也被称为