推售及价格世联中山豪逸御华庭价格沟通报告及推售策略.ppt

户型朝南，通 风好， 3 层以上 视野较广 小区园林 景观，但 通风较差 7 层以下视线 被腾讯科技厂 房、宿舍楼阻 碍。 户型朝南， 视野好，可 观园景 108 ㎡， 户型朝南， 视野好， 4 层以上可 观五桂山景 142 ㎡， 户 型朝南，园 林景观 价格表形成——平面调差 影响价格的因素和权重 分项 景观 朝向 户型 视野 通风 采光 对视 权重 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 价格表形成——平面调差 625 554 375 475 518 520 1500 1468 1068 1121 1657 1604 1211 1175 整体平面差设置标准为 1300 元 / ㎡ ( 根据市场上住宅平面差标准为 15% ) 1 、 2 栋为两梯六户，切景观资源、朝向相对较差，整体平面差最低，其中 03 号朝 北且面对腾讯宿舍，因此平面差最低， 01 号景观资源最好，平面差在 2 栋中最高； 2 、 3 栋、 5 栋的 01 、 02 号位享受园林及水景，且户型为关注度最高的 140 平米产 品，因此平面差最高； 3 、 3 栋、 5 栋的 03 、 05 号位虽然没有充足的景观资源，但全部为东南朝向，且南 北通透，户型也是相对关注较高的 107 平米产品，因此平面差适中； 价格表制作——竖向调差 5 层 2 栋 21 层 2 层 3 栋 2 层 5 栋 2 层 架空层 架空层 架空层 30 15 层 60 30 25 层 -20 5 层 21 层 30 15 层 60 30 24 层 -20 5 层 21 层 30 15 层 60 30 26 层 -20 ? 客户意向主要集中在 5 层— 15 层，层差设置 为 60 ； ? 21 层以上考虑到客户的接受能力，层差减 20 ； ? 2 栋 03 、 05 单位超过 7 层后视野可以越过腾 讯宿舍楼，跳 150 元 / 平米； ? 3 栋、 5 栋 03 、 05 户型超过 4 层可越过销售中 心，跳差设置为 100 元 / 平米 ? 其余单位按照 30 的层差设置； 价格表制作——特殊单位调差 3 、 5 栋偶数层 3 、 5 栋奇数层 3 栋、 5 栋奇数层和偶数层户型有差异，露台位置不同，考虑到 客户普遍认可露台连接客厅的户型，因此设置偶数层层差加 80 元 / 平米； 综合折扣率 平层 优惠项 优惠点数 占比 综合折扣 认筹优惠 (1 万减 5 万 ) 0.053 100% 0.053 签约优惠 0.02 100% 0.020 特殊折扣 0.02 50% 0.010 一次性购房 0.01 10.00% 0.00100 旧业主介绍 0.01 50.00% 0.00500 银行购房券 0.0026 100.00% 0.00260 抽奖送面积 0.0009 100.00% 0.00090 合计 0.093 综合折扣率 0.908 首批单位综合折扣率为 0.908 价格表汇总 产品 建筑面积（ m2 ） 实收总销售金额（元） 实收均价（元 /m2 ） 套数 2 栋 01 2079.36 7366 24 2 栋 03 2085.84 7116 24 3 栋 11534.73 7727 92 5 栋 12537.75 7828 100 整体合计 28237.68 217430124 7700 240 首批单位整体实收 7700 元 / 平米 价格表试算 ? 均价 7400 元 / 平米实收价格表 ? 均价 7700 元 / 平米实收价格表 ? 均价 8000 元 / 平米实收价格表 实收单价8000 6 13 108 106 7 0 0 20 40 60 80 100 120 7000 7000-7500 7500-8000 8000-8500 8500-9000 9000 实收单价7700 14 58 122 46 0 0 0 20 40 60 80 100 120 140 7000 7000-7500 7500-8000 8000-8500 8500-9000 9000 实收单价7400 33 132 75 0 0 0 0 20 40 60 80 100 120 140 7000 7000-7500 7500-8000 8000-8500 8500-9000 9000 单价敏感性分析 7400 7700 8000 没有单位超过 8000 元单价，虽然大部分单位 集中在客户意向最高的 7000-8000 的价格区 间内，过于低的价格势必造成快速走量，但 项目价值被贬损整体均价的提升空间很小； 180 批单位的价格在 7000-8000 之间，占到整