房产评估师考试《房地产估价案例与分析》模拟试题（四）.pdfVIP

模拟试题（四） 一、简答题 1、甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上 市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提 供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集 2 2 2 了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／m 、300元／m 和350元／m ，然后根据 2 最高最佳利用原则选取 350元／m 作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益 2 为 2940 元/m ，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。 1 、影响商业房地产价格的因素有哪些？ 2 、上述估价工作中有哪些错误或不当之处？ 2、甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个 储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委 托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。 1 、该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？ 2 、乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？ 3、李某于2018年7月预购了一幢总售价为500万元的别墅，并先后向开发商支付了450万元。该别墅于 2019年 7 月竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重 新装修，又花费了 80 万元。2019年 9月为筹集资金，欲以该别墅向银行申请抵押贷款，并于 2019 年 9 月 10 日委托甲房地产估价机构对该别墅进行价值评估。此时与原装修水平相同的别墅的正常市场售价为 540万元，李某认为自己又花费了80万元进行重新装修，因此自己这幢别墅的评估价值应该为620万元， 并就这一想法与甲房地产估价机构沟通，希望能够按照这个价格评估。问：房地产估价师应如何回复李 某的要求？李某上述观点是否正确？并说明理由。 二、阅读理解 2 1、某旧厂房的建筑面积为5000m 。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获 得政府批准，同时取得 40年的土地使用权，土地使用权到期无偿收回地上建筑物。预计装饰装修改造期 为 1年，装修改造完成后适宜出租经营。 1 、该旧厂房最适宜选用的估价方法是（ ）。 A、成本法 B、比较法 C、收益法 D、假设开发法 2 、利用动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价，应扣除的项目包括（ ）。 A、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费 B、装饰装修改造费、销售费用和销售税费 C、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费、补交的出让金 D、装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费、销售利润 3 、经调查，该商场出租经营的年净收益为600万元，年运营费用为 180万元，报酬率为 8%，折现率 为 10%，则该商场装修改造完成后房地产价值的现值为（ ）万元。 A、4535.46 B、6479.23 C、6599.21 D、6504.33 2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。 被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B 房屋为其 10 年前自行建设， 未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估 范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 1 、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（ ）。 A、依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估 B、依据王某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估 C、该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估 D、该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估 2 、若该房地产估价机构是三级资质，则除该征收估价业务外，还可以从事的房地产估价业务是（ ）。 A、公司上市 B、企业清算