房地产估价师考试模拟练习卷（9）（通用）.docVIP

房地产估价师考试真题卷（9） 本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价(单价)为____元/m2。 A：552B：3519C：4293D：4845 参考答案：C改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。 2.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为____ A：800万元B：1000万元C：1800万元D：800-1000万元 参考答案：D根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。 3.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为____ A：0.060B：0.940C：1.060D：1.064 参考答案：D交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064。 4.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为____万元。 A：180.0B：300.0C：309.0D：313.2 参考答案：C 5.一般来说，开发经营期的起点____ A：与经营期的起点重合B：与运营期的起点重合C：与建造期的起点重合D：与开发期的起点重合 参考答案：D 6.路线价法主要适用于____ A：城市商业街道两侧土地的估价B：旧建筑物的估价C：新建筑物的估价D：拆迁房屋的估价 参考答案：A路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。 7.在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的____ A：算术平均数B：中位数C：加权平均数D：众数 参考答案：D 8.在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1) A：单利计息的利息少，复利计息的利息多B：单利计息的利息多，复利计息的利息少C：单利计息的利息与复利计息的利息一样多D：无法知道 参考答案：A复利计息是利息产生利息，即利滚利。 9.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为____元/m2。 A：2487.75B：2500.00C：2511.00D：2162.25 参考答案：B 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为____元/平方米 A：2390B：2410C：2430D：2450 参考答案：B逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米 11.在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率____ A：等于报酬率B：大于报酬率C：小于报酬率D：无法知道 参考答案：A根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。 12.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为____% A：6B：6.9C：8.8D：9 参考答案：BRO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9% 13.基本完好房的成新率为____ A：十、九成新B：九、八成新C：八、七成新D：七、六成新 参考答案：D房屋新旧程度的判定标准是 1)完好房十、九、八成； 2)基本完好房七、六成； 3)一般损坏房五、四成； 4)严重损坏房及危险房三成以下。 14.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为____ A：4858B：5200C：2700D：6264 参考答案：B根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=2