政策及楼市行至何处，三阶段看板块投资机会.docxVIP

一、 前言 2021 年 9 月以来，随着楼市下行压力加大，多家房企接连出险，政策基调明显转暖，信贷端及各地方宽松政策明显增加。我们在此前多个报告强调当前行业困局核心是信用危机与基本面下行的交错，在“稳增长”和“防风险”的背景下，地产政策端放松势在必行。3 月 16 日，刘鹤副总理主持国务院金融稳定发展委员会会议，提到“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，进一步明确行业发展方向，给当下陷入困境房地产行业注入强有力信心。我们此前分析和市场大多数报告，更多从稳增长、防风险、保投资及土地财政等角度强调政策放松的必要性。站在目前时点，政策必要的松绑已逐步成为行业共识，那后续政策及行业将如何演变，哪类企业将脱颖而出，更具有投资价值？我们认为本轮地产周期将按照政策纾困与房企出现并存、政策实质改善与基本面修复、政策预期平稳与行业格局模式重塑三阶段演绎，本篇报告在对本轮政策及基本面复盘及展望的基础上，进一步明确各阶段特征及潜在投资机会。 二、 政策纾困与房企出险并存期 政策基调转暖，以纾困纠偏为主 2021 年 9 月以来，政策基调逐步转暖。随着楼市下行压力加大，多家房企接连出险，2021H2 政策基调明显转暖，信贷端及各地方宽松政策明显增加。2021 年 9 月以来中央多次提及“两个维护”，要求保持房地产信贷平稳有序投放。12 月 6 日政治局会议强调支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。2022 年 3 月，政府工作报告进一步明确支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 图表2 2021 年 9 月以来中性或偏松政策占比明显增加 60 项 中性 偏松 偏紧 50 40 30 7 20 9  10 5 4 27 31 7  5 5 32 7 7 22 10 21 13 0 19 20 12 13 10 5 9 7 65 5 2 6 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 WIND, 政策以纾困纠偏为主。尽管 2021 年 9 月以来政策基调逐步转暖，但主要集中融资端或并购票据、预售金监管等纾困纠偏政策。各地尽管因城施策，仍主要以公积金贷款比例调整、购房补贴、鼓励人才购房等传统手段为主；即使菏泽等地下调首套房首付比例至 20%，亦未突破 2016 年央行规定（在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点）。 图表3 目前各地政策松动方向 主要城市及细则 限购、限售、限贷 武汉：本市无房的非本市户籍总部企业高管，在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。杭州：非杭州户籍可购买共有产权房 西安：限价商品房网签备案满 5 年可购其他住房，原为“不动产权登记之日起 5 年方可购买 自贡：实行“认贷不认房”的贷款认定标准 公积金政策 宁波： 从 2022 年起，二孩或三孩家庭，连续缴存公积金满 2 年，首次申请公积金贷款购买首套房，公 积金最高贷款额度提高至 80 万/户。 青岛： 优化住房公积金转移接续；优化异地贷款政策 北海： 缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由 60%下调至 40% 购房补贴 哈尔滨：出台 16 条利好，如施行购房补贴政策、放宽二手房公积金贷款房龄年限、降低预售条件等 桂林：对按照 2021 年房企在五城区经营贡献发放最高 30 万元消费券；对 2021 年五城区购房者予以补贴，按成交合同额的 1%发放消费券 长春：落实好高校毕业生安家费以及国家领军人才购房补贴政策，提高进城农民购房补贴标准。 荆门：居民购非住宅类商品房，按照合同额的 1.5%给予购房补贴，补贴金额最高不超过 5 万元。高校毕业生购商品房补贴标准最高不超过 10 万元。 沈阳： 博士毕业生补贴 7 万元，硕士毕业生 4 万元，本科毕业生和技师 2 万元；高层次人才和经认定的 其他符合条件人才首次使用住房公积金贷款在沈购买首套自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的 1.5-4 倍。 泸州：2021 年 8 月 24 日起 3 年内，全职新引进就业或新创办企业，并在泸州持续工作满三年以上人才 购买首套房，可享受补助 10-200 万元/人 预售调整 义乌：降低预售条件，保障市场供应 其他 佛山：拟调整二手房转让个人所得税为 1%，此前为 2%。 资料来源：政府官网， 基本面未见明显改善，房企出险屡见不鲜 楼市延续下行，基本面未见修复。2022 年 1-2 月全国销售面积同比