房地产行业专题报告:时穷“节”乃现,REITs发展正当时.docxVIP

房地产行业专题报告:时穷“节”乃现,REITs发展正当时.docx

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房地产行业专题报告:时穷“节”乃现,REITs发展正当时 1 全球 REITs 市场快速发展 1.1 REITs 简介 不动产信托投资基金( Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是指通过发行 收益凭证募集投资者资金,并由专门投资机构进行不动产投资经营管理,且其份额可 进入资本市场流通的一种信托基金,是一种嫁接于资本市场的权益性直接融资工具。国际市场上的REITs大部分是标准化、可流通的公募金融产品,投资人可通过证券市 场自由买卖份额,也有小部分属于公募但非上市流通型及私募型的金融产品。REITs 是将大型不动产项目金融化、普惠化的一种最为重要的手段。通过多年来的不断发展,其所覆盖的基础资产类型也远远超出了 房地产本身。只要是能够产生稳定租金收益 的资产,无论是办公楼、商场、酒店、公寓等物业,还是高速公路、通信设施等基础 设施,甚至是学校、电影院、监狱等公共设施以及林场等自然资源,都可以转换成为 REITs。 REITs作为一种重大的金融创新,它所代表的是一套全新的、更为健康的城市建设投 融资模式,而不是一种简单的融资替代。REITs对重塑企业再投资能力,化解地方债 务负担,推动金融市场稳定健康发展,深化混合所有制改革及政府与社会资本合作,引导社会资本投资方向具有重要意义。从不同的角度出发,REITs有着不同的分类。根据标的资产和收益来源的不同,可以 分为权益型、债权型和混合型REITs三种。根据组织形式的不同,可以分为公司型、契约型和合伙型REITs三种。根据资金募集方式的不同,可以分为公募和私募 REITs 两种;根据底层资产不同,可以分为基础设施和商业不动产两大类。 1.1.1 按标的资产和收益来源分类 权益型REITs是指投资者直接拥有底层资产的股权并且负责对其进行日常管理和运营,投资者能够获得的收益不仅有租金收入,还拥有底层物业资产的未来增值收益。权益 型REITs可以持有多种类型的物业资产,范围非常广泛,具体可包括酒店、商业地产、医院、仓库和租赁住房等。从定义上来看,权益型REITs似乎与普通 房地产公司十分 相似,两者之间最大的区别在于REITs购买和开发自持物业资产,而不仅仅只是建设 房屋后直接销售。 债权型REITs也可以称为抵押型REITs,它是指投资者拥有底层资产的债权,债权型 REITs直接向底层基础资产所有者或房地产开发企业发放贷款,或者投资于抵押贷款 二级市场。债权型REITs能够为投资者提供稳定的贷款利息收入,但是不能为投资者 高额的资产增值收益,因为其本身并未直接持有实体底层资产。混合型REITs则是指其兼具权益型REITs和债权性REITs的特点,投资者既拥有底层资 产的股权,又能够获得一部分贷款利息收入。因此,从理论角度来看,混合型REITs 既可以为投资者获得一部分稳定的抵押贷款利息收入,同时还能获得一定的资产增 值收益。 1.1.2 根据底层资产分类 根据底层资产,REITs可分为基础设施和商业不动产两大类。基础设施包括交通基础 设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区 基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等;商业地产包括写字楼、出租公寓、零 售物业、工业地产和酒店等。 1.1.3 按组织形式分类 公司型REITs是指投资者出资成立一家投资于特定对象的股份制投资公司,股份持有 人持有该REITs公司股份,自己进行管理或者聘请专业机构管理公司各项事务,借贷 人为REITs公司提供贷款并获得利息收入,同时REITs公司需要支付保管人保管费用以 获取保管服务。REITs 公司持有各类 房地产资产获得租金收入,聘请专业的管理顾问 公司或者独立投资顾问,缴纳资产管理费用以获取资产管理服务。 1.1.4按资金募集方式分类 目前国际上标准的REITs产品都是公募REITs,公募REITs是指通过公开发行的方式,面向社会公众投资者募集资金的REITs产品。公募REITs面对投资者范围较广,既包括 机构投资者,也包括个人投资者,单次投资最低额度通常不受任何限制。公募REITs 的流动性非常高,可以进入二级交易市场上市流通。我国公募REITs尚未正式推出,目前正处于试点阶段。 私募REITs是指通过非公开发行的方式,面向特定投资者(一般是机构投资者)募集 资金的REITs产品。私募REITs对投资者的要求较高,一般由REITs发起人通过电话或 者面谈的方式直接向一些机构投资者推销REITs产品。 1.2 全球 REITs 规模迅速扩张,基础设施/数据中心/工业市值合计占比 30% 1.2.1 全球 REITs 分布情况 REITs自20世纪60年代在美国推出以来,全球REITs市场的规模不断扩大,开始应用 REITs的国家和地区

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