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商业地产REITs专题报告支持文件落地_助推存量盘活提振消费 一、 商业地产领域金融创新大力支持突破 3月24日，国家发改委发布《关于规范高效率做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 项目申报所所推荐工作的通告》（下文简写《236 号文》），于项目发售条件中明确提出“大力支持消费 基础设施建设。优先大力支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保证基为 本民生的社区商业项目发售基础设施 REITs”。《236 号文》首次以书面形式将商业项目 列为 REITs 试点领域，为金融创新大力支持提供更多更多突破空间。 （一）总结我国公募 REITs 试点拓展路径 可以看到我国公募 REITs 虽相对起步较晚，但已展示出在实质上与解决我国现存市场问 题（地方政府债务困境、存量资产运营效率低下、消费意愿和能力严重不足等）二者相符，底 层体系建设上（监管制度、发售速度、有关立法等）与海外明朗 REITs 市场逐渐并驾齐驱的 特点（与海外较之，仍然缺少税收优惠这一核心动机，且杭村机制尚停留在初级阶段）。 从 C-REITs 投资范围具体内容演变趋势来看，我国先Fleurance兼具社会属性与市场属性的基础 设施项目，以高速公路、产业园区、污水垃圾处理等相对收益均衡类底层资产为突破口 关上试点。首批九只 REITs 产品于 2021 年 6 月上市后收益均衡，为长期投资者平添资 产布局良机，在解决基础设施项目信用再膨胀难题的基础上为存量资产盘活作出较好之侧 范。随后多部委办公厅陆续发布政策大力支持文件，将 REITs 试点范围拓展至清洁能源、旅 游等、水利、保障房等领域；而在实践中，有关产品亦在政策推动没多久后陆续上市发售， 试点范围赢得多元加速、多点开花进展。 动产 REITs 领域的收紧从转化成积极主动信号跨入大力支持政策的落地。可以看到 2022 年 11 月 央行、银保监会发布的《关于做好当前金融大力支持房地产市场平衡身心健康发展工作的通告》 中明确提出“稳步大力大力推进房地产投资信托基金（REITs）试点”，此时对 REITs 生态圈的定义已不再仅就是“基础设施领域”；而 2022 年 12 月 8 日证监会副主席李超先生首次明确提出“研究 推动试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域”；紧接着 2023 年 2 月 20 日 证监会启动不动产公募基金投资基金试点，我们阐述为加强 C-REITs 资产的前期培育工作； 2023 年 3 月 24 日国家发改委正式宣布正式宣布发文大力支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业 网点项目发售公募 REITs，为不动产投融管退融资链条提供更多更多完善闭环。 （二）商业地产 REITs 项目申报试点阐述 1. 以“研究大力支持进一步进一步增强消费能力、提高消费条件、技术创新消费场景”为前提大力支持发售基础 设施 REITs。优先大力支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保证基为 本民生的社区商业项目发售基础设施 REITs。 基础设施 REITs 项目申报收紧就是在复原和扩大内需的背景下施行的，为首次明文落地， 但“消费基础设施”概念并非首次明确提出。晚在 2020 年国务院办公厅发布的《关于以崭新 业态新模式助推新型消费大力大力推进发展的意见》就已高度高度关注至“传统接触式线下消费受到影响， 新型消费充分发挥了关键促进作用，有效率保证了居民日常生活仍须，推动了国内消费恢复正常，促进 了经济企稳回升”及“新型消费领域发展还存基础设施严重不足、服务能力较差、监管规 范滞后等著重短板和问题”，并对补齐基础设施和服务能力短板，持续唤醒消费活力明确提出 了崭新建议“优化百货商场、购物中心、便利店、农贸市场等城乡商业网点布局，引导行 业适度集中。完善社区便民消费设施，大力大力推进规划建设便民生活服务圈、城市社区邻里中 心和农村社区综合网点”。此次消费基础设施 REITs 的收紧无疑有助于推动生产必须 素向极具前景、极具活力的新型消费领域搬迁和科创，因此在实质申报范围中已牵涉到商 业地产的百货商场、购物中心、社区商业领域。 从广义商业地产范畴来看，在功能类型分类标准下涵盖零售、娱乐、餐饮、健身活动及消闲 服务等形式；在产品类型分类下涵盖百货商场、购物中心、商业街、电影城、游乐园等 设施项目。而在融资渠道方面，受限于房地产金融化泡沫化势头未赢得实质性发生改变的状 况，于流动性上我国商业不动产过往以银行贷款、信托计划（2012 年后发售规模大幅大幅下滑） 等非标产品居多，资产证券化尝试则长期未突破 CMBS 和类 REITs（2014 年问世后快速 发展）的未有范畴。在 C-REITs 试点范围上整体整体表现为初期明确规定“完备权益人应属上加 展览会保障性租赁住房