房地产开发行业2023中期策略：等待与希望.docxVIP

内容目录 一、上半年行业基本面情况回顾 5 销售复苏昙花一现，再度面临调整压力 5 销售总量已跌回五年前，当前依然面临调整压力 5 分化才是主旋律 6 去化率较 2022 年企稳，市场热度主要靠核心区推盘带动 9 土地供应量缩质升，拍地集中度提高 9 土地成交建面跌至十年新低，核心城市推地引发热度 9 重点城市和重点房企拿地集中度提升，城投拿地减弱 13 核心城市土拍热度较高，利润率虽略有下降但是利润空间犹存 15 新房库存高位盘整，短期难走出库存高企的困境 16 施工的趋势性下行将持续拖累房地产开发投资额 19 二、当前时点政策落地进度如何？ 21 本轮政策整体落地效果不及预期 21 需求侧：多数城市放松已接近“顶格”，一线城市还有空间 23 2.3. 融资端：“三支箭”历时半年，对房企融资帮助有限 25 三、供给侧出清行业对比 30 煤炭与房地产周期 30 地产出清到了什么程度？ 36 四、投资建议 40 风险提示 42 图表目录 图表 1：全国商品房销售面积（万方） 5 图表 2：全国商品房销售额（亿元） 5 图表 3：百城季度销售额 6 图表 4：百城月度销售额（亿元） 6 图表 5：百城月度销售面积（万方） 6 图表 6：63 城月度推盘面积（万方） 6 图表 7：百城中各能级城市年度成交金额 7 图表 8：百城中各能级城市半年度成交金额 7 图表 9：各城市历年成交金额情况 8 图表 10：核心城市开盘去化率变化 9 图表 11：不同口径土地数据走势情况 10 图表 12：300 城宅地供应建面（万方） 10 图表 13：300 城宅地成交建面（万方） 10 图表 14：300 城宅地出让金（亿元） 11 图表 15：300 城宅地成交建面与成交金额增速 11 图表 16：300 城中不同能级城市的成交楼面价 11 图表 17：300 城不同能级城市宅地成交建面及同比 12 图表 18：300 城不同能级城市宅地成交金额及同比 12 图表 19：300 城土拍流拍率 13 图表 20：300 城土拍溢价率 13 图表 21：300 城土拍流拍率 13 图表 22：300 城土拍溢价率 13 图表 23：300 城中成交金额TOP30 城市集中度变化 14 图表 24：300 城中不同区域土地成交金额占比 14 图表 25：300 城中不同能级城市的土地成交金额占比 14 图表 26：重点 13 家房企在 22 城拿地集中度 14 图表 27：不同性质企业在 22 城的拿地占比 15 图表 28：华发、越秀、绿城测算下税后拿地毛利率（%） 15 图表 29：2021-2023M6 主要集中供地城市各批次地货比（根据政府限价/指导价计算货值或按地块周边新房均价测算货值） 16 图表 30：70 城住宅库存情况（单位：万方） 16 图表 31：不同能级城市住宅库存情况（单位：万方） 16 图表 32：70 城市库存去化周期（月） 17 图表 33：不同能级城市库存去化周期（月） 17 图表 34：70 城库存情况 18 图表 35：房地产开发投资预测模型 19 图表 36：施工投资与土地投资占开发投资的比重 19 图表 37：房屋施工面积规模 19 图表 38：2002-2022 房地产开发投资拆分（单位：亿元、万方、元/平） 20 图表 39：当前主要地产政策内容及落地情况汇总 21 图表 40：地产当下所处周期位置 22 图表 41：2022 年以来中央地方地产政策消息数量统计（2022.1.1-2023.5.31） 23 图表 42：5 年期LPR（%） 23 图表 43：百城主流房贷利率（平均，%） 23 图表 44：40 个一二线城市地产放松进度一览（2022.1.1-2023.6.10） 24 图表 45：房地产开发资金来源 25 图表 46：房地产开发资金各项来源占比（%） 25 图表 47：2022 年房企“第一支箭”政策 25 图表 48：房地产开发贷余额及同比 26 图表 49：百城银行按揭贷平均放款周期（天） 26 图表 50：2023 年 3-5 月保交楼已交付项目占比 26 图表 51：2022 年房企“第二支箭”政策 27 图表 52：民营房企通过中债增担保发行的债券及获得储架式发行额度情况 27 图表 53：国央企与民企债券发行只数（截至 2023.6.14） 28 图表 54：国央企与民企债券发行金额规模（截至 2023.6.14） 28 图表 55：国央企与民企债券加权平均发行利率（截至 2023.6.14） 28 图表 56：历年房地产股权融资规模（亿元，截至 2023.6.14） 29 图表 57