居住权制度实践困境与优化路径研究——基于《民法典》第366-371条的司法适用分析.pdfVIP

居住权制度实践困境与优化路径研究——基于《民法典》第366-

371条的司法适用分析

摘要

随着我国社会经济结构和家庭关系模式的深刻变化，特别是城镇

化进程中人口流动性的增强和房屋功能的多元化发展，房屋居住的保

障需求日益凸显。2021年施行的《民法典》首次设立了居住权制度（

第366-371条），旨在通过物权化的方式保障特定人群，如老年人、离

婚无房一方等弱势群体的长期居住权益。这一制度的创设是我国物权

法体系的重大进步，体现了立法对特定人格利益的保障，但在实践中

，由于其物权属性的特殊性和与传统用益物权、租赁权等制度的复杂

关系，居住权制度在司法适用中遭遇了一系列困境。本研究旨在深入

探讨《民法典》居住权制度在司法实践中的适用困境，核心目标在于

剖析其与所有权、抵押权、租赁权等其他权利之间的冲突，并据此提

出可行的制度优化与司法适用路径，以确保居住权制度能够真正发挥

其立法目的。本研究综合运用文献研究法、案例分析法与法解释学分

析法，对居住权制度的法理基础、域外经验及我国相关法律条文进行

系统梳理与深度剖析。研究结果表明，居住权的实践困境主要集中于

：居住权与善意第三人的冲突解决机制不完善、居住权设立和消灭的

登记制度操作性不足、以及居住权价值的评估与市场流转障碍等问题

。研究结论认为，应在现行《民法典》框架下，通过完善司法解释和

配套登记制度，确立“物权排他性”与“登记对抗主义”的平衡原则

，特别是应明确居住权对抵押权的优先性判断标准，并探索居住权价

值在特定情形下的货币化补偿机制。本研究得出的核心结论，对于丰

富我国物权法理论、指导司法机关准确适用新法、平衡居住权人与房

屋所有权人等利益主体的关系，以及促进住房保障体系的多层次发展

具有重要的理论和实践意义。

关键词：居住权；《民法典》第366条；物权化；司法适用；善意

第三人；制度优化

引言

房屋作为现代社会的基本生活资料和重要的财产载体，其功能和

价值已远远超出了简单的居住场所范畴，它承载着公民的人格尊严、

家庭伦理以及财富积累。长期以来，我国物权法体系主要围绕房屋的

所有权和传统的用益物权（如地役权）展开，对于纯粹以保障居住生

活为目的的权利形态缺乏直接的物权保护。在老龄化加速、离婚率上

升以及社会福利分配面临挑战的背景下，诸如父母为子女出资购房但

需终身居住、离婚后无房一方需要过渡性居住安排等现象日益普遍，

使得对居住保障的法律需求变得尤为迫切。传统的租赁权因其债权属

性，抗第三人效力弱，难以提供长期、稳定的居住保障；而单纯的赠

与或遗赠则可能导致所有权人的权益受损，甚至引发新的家庭纠纷。

正是在这种宏观社会背景和微观法律困境下，2021年施行的《中

华人民共和国民法典》在物权编中历史性地增设了居住权制度（第366

条至第371条）。《民法典》第366条明确规定：“居住权人有权按照

合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的

需要。”这一制度的创设，将居住权从传统的债权关系（如借用、租

赁）提升至物权法的高度，使其具备了对抗第三人的效力，从而能够

为特定弱势群体的居住稳定提供最坚实的法律保障。居住权被视为具

有强烈人身依附性、目的性高度限定的用益物权，是对物权法定原则

的创新性发展，体现了物权法从“重物”向“重人”的价值转向，以

及对基本人权的法律保障。

然而，法律的生命在于实践，居住权作为一项新型物权，其在司

法适用中遭遇了一系列不可忽视的实践困境。这些困境主要源于居住

权自身的特殊物权属性：首先，它是一种不以营利为目的、不可转让

继承的用益物权，与所有权人的权益限制之间如何平衡，尺度难以把

握。其次，居住权必须通过登记才能设立，但房屋登记机构的实际操

作细则、登记标准的统一性尚有待完善。最为突出的难题在于，居住

权与现存的、具有强大对抗性的其他权利，如房屋所有权人的处分权

、抵押权人的优先受偿权、以及房屋承租人的租赁权等，在发生冲突

时，缺乏明确、统一的顺位判断规则。例如，在房屋设定居住权后被

抵押，后因所有权人不能清偿债务而进行司法拍卖时，居住权人与抵

押权人、买受人之间的权利如何排定优先顺序？在“一房多租”或“

先租后设”的情况下，居住权与租赁权之间的保护力度又该如何权衡

？这些问题的悬而未决，不仅使得司法裁判面临挑战，也极大地影响

了房产交易的效率与安全，最终可能导致居住权制度的立法美意在实

践中大打折扣。

本研究旨在系统探究《民法典》居住权制度在司法适用中面临的

核心困境，通过深入分析其物权属性、登