物业小区停车位归属权的完善.pdfVIP

．综合论坛一嘴 物业小区停车位归属权的完善 武文君 (西南政法大学，重庆401120) 中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：1033-2738(2012)05-0347—02 摘要；社会经济的日益发展，汽车随之走入了千家万户，而物业小区停车位、车库的配置并没有满足基本的需求，《物权法》及其相关规定实质上确 立了开发商完全拥有小区车位归属权的地位，这更加重了我国大中城市小区“停车难”的问题，本文通过分析《物权法》及其相关规定，指出了其中的不 足之处，并借鉴国外立法，提出了几点建议。 关键词：物业小区；停车位：归属权 随着我国经济的不断发展，城市中有车一族逐渐壮大，同时对车 商，出售后属于个人所有或者仍由开发商所有，此规定显然更有利于 位的需求也急速上升。然而由于我国过去社会经济的落后和对停车问 开发商。认真分析本条，笔者认为该条虽然对小区住宅车位、车库问 题缺乏重视，小区停车位争夺问题日益突出，停车问题已然成为一个 题的解决提供了法律依据，但是也存在着不可忽视的缺陷： 不可忽视的社会问题。物权法的实施并没有合理的解决这一问题，被 第一、本条第一款体现了为小区业主服务的思想。车位、车库满 称为上海“物权法第一案”的南汇区康达小区的业主龚先生与小区开 足业主的需要是应该的，但是如何理解这里的“业主”?是小区全体 发商就其停车位权属的争议纠纷，反映出关于停车位权属问题是否应 业主，还是仅仅只拥有车的业主?另外如何理解“满足需要”?是仅 当完全遵循市场交易惯例的问题。在愈演愈烈的停车位纠纷中，我们 仅满足每户一辆车的需要，还是不限于数量的限制?这些应当有一个 不得不重新审视《物权法》及相关规定。 明确的规则和具体操作的准则，而本款规定过于原则化，在实践中往 一、目前我国关于物业小区停车位的法律规定 往难以操作，致使其目的落空。 在物权法2005年7月11日公布征求意见的物权法草案对车库的归 第二、本条第二款规定体现了房地产开发商与业主之间通过约定 属作出了规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者 来界定车库权利归属的思想。该款所体现的立法思想显然遵循了“私 约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共 法自治”原则，避免公权力过多的干预私法领域，从法律上赋予开发 有。”此规定采取的是推定共有、约定优先的模式…。在第四次审议 商或业主通过约定确定车库所有权的权利，但是却忽略了目前我国当 稿开始加入“车位”．规定的范围包括“车位、车库”。但是最后通 事双方的地位悬殊的现状，忽略了房地产开发商与业主之间的博弈力 过的《物权法》第74条规定： “建筑区划内，规划用于停放汽车的车 量严重不平衡的客观事实【2】。目前．在具体的交易实践中，房地产开 位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车 发商往往比较专业、处于强势地位的，而大多数业主则很少具备相关 的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约 的专业知识，处于弱势一方，在不具备平等地位的房地产开发商和业 定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业 主之间实在难以实现真正的平等协商。因此笔者认为．从公平原则和 主共有。”由此可见，最终通过的《物权法》有关车位、车库的归属 救济弱势群体的角度出发，该款约定的方式是不可取的。另外，即使 上取消了推定共有的规定，车位、车库在的所有权出售前属于开发 小区业主有能力与开发商平等协商，这种全体业主分别与开发商谈判 (转下页) (接上页) 新闻l+1》通过网络话语和官方话语相互搭梯子的方式让草根议程走观察员进一步探究事件机理和解决思路，结论也往往是开放性的，从 上了公共议题的舞台，既集纳公共领域意见，又通过正确的舆论引导 而在图像评论与口播评论中建构起一种令人信服的逻辑推理关系，促 让偏私或者非理性的网络语言得到自我修正。 使受众能对评论文本进行支配式解读。 再者，利用图像评论，声画结合增强事