非住宅物业管理行业深度报告：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边.docxVIP

目 录 前言投资概要 5 目 录 一、行业概况：非住宅物管空间巨大、增速较高、并格局分散 5 二、非住宅物业：消费升级望推动优质购物中心需求增长，三产占比提升或推动办公楼需求释放 10 （一）商业物业：存量过剩一定程度源于结构问题，中产爆发、消费升级，狭义购物中心或潜力巨大 10 1、存量情况：15 年起新开工持续为负，一定程度反映类住宅过剩，品质型购物中心仍有提升空间 10 2、消费能力：人均可支配收入提升，中产占比增长，居民消费能力提升 11 3、消费意愿：社零稳步提升，人均购物中心面积仍有较大空间，潜在消费升级需求大 12 （二）办公物业：城镇化推动三产就业人员占比提升、人均办公面积趋向国际化，推动办公物业发展 15 1、存量改善：新开工、竣工低位，销售不弱，办公楼存量过剩情况有所改善，品质办公楼仍有潜在需求 15 2、需求释放：第三产业就业人员占比提升，人均办公面积趋向国际化，推动办公物业发展 18 （三）机构类物业：面对单一大业主、重定价能力强，服务范围望逐步由小区扩围至社区乃至城市 21 三、非住宅物管：重定价赋予盈利能力更强、或呈现更高集中度、孕育优秀品牌有望替代海外物管 23 （一）盈利能力：短期住宅靠新盘叠加，非住宅重定价能力更强，长期看人均效能提升、增值服务爆发 23 1、住宅物管：成本端驱动，短期依靠新交付项目占比提升对冲，长期靠社区增值服务高毛利平滑 23 2、非住宅物管：收入端驱动，单一大业主提价相对容易，核心在于重定价能力较强，毛利率或更为稳定 24 （二）行业格局：目前格局较分散，进入门槛高、央企资源优势得以突出，或呈现更高集中度 26 1、格局分散：非住宅物管龙头市占率较低，行业格局处于较分散状态 26 2、集中度提升：面对单一大业主、进入门槛高、央企资源与优质服务类公司优势突出，集中度或更高 28 （三）国产替代：开发继承叠加资本赋能有望孕育优秀物管公司，低成本优势望接管国内蓝海市场 31 1、服务能力：过去能力与品牌较弱，开发继承叠加资本赋能有望孕育优秀公司，逐步接管国内商办物管 31 2、成本较低：8 家 AH 物管公司 SGA 占比营收 11.8%vs8 家海外 32.2%，成本及费用端更具优势 32 四、投资建议：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边，维持“推荐”评级 33 五、风险提示：社保改革降低行业盈利能力，企业并购存在商誉减值等风险 33 图表目录图表 1、房屋新开工面积及同比 6 图表目录 图表 2、房屋竣工面积及同比 6 图表 3、新开工面积各业态占比 6 图表 4、竣工面积各业态占比 6 图表 5、商业及办公楼新开工面积占比 7 图表 6、商业及办公楼竣工面积占比 7 图表 7、各业态物业管理面积占比 7 图表 8、百强企业分业态物业费单价 8 图表 9、2015-2030 年全国物业管理面积及基础物业收入预测汇总 8 图表 10、全国住宅管理面积预测及同比 9 图表 11、全国非住宅管理面积预测及同比 9 图表 12、全国住宅物管基础收入预测及同比 10 图表 13、全国非住宅物管基础收入预测及同比 10 图表 14、商业营业用房新开工面积及同比 10 图表 15、商业营业用房竣工面积及同比 10 图表 16、GDP 第一、第二、第三产业占比 11 图表 17、全国居民人均可支配收入及同比 11 图表 18、我国中产阶级占比及消费支出大幅提升 11 图表 19、我国人均 GDP 及同比 12 图表 20、我国城镇及农村居民家庭恩格尔系数 12 图表 21、中国 vs 美国人均购物中心面积 13 图表 22、我国购物中心存量及同比 13 图表 23、2003 年 vs.2017 年人口结构变化 13 图表 24、我国社会消费品零售总额及同比 14 图表 25、2018 年主流一二线城市人均可支配收入及同比 14 图表 26、2019 年前 9 月主流一二线城市社零总额及同比 15 图表 27、办公楼新开工面积及同比 16 图表 28、办公楼竣工面积及同比 16 图表 29、办公楼销售面积及同比 16 图表 30、办公楼待售面积及同比 16 图表 31、办公楼待售面积及去化月数 17 图表 32、国内外主流城市办公楼存量及就业人数情况 18 图表 33、我国第三产业就业人员占比持续提升 19 图表 34、各国第三产业就业人员占比情况 19 图表 35、中国城镇化率 vs 第三产业就业人数占比 20 图表 36、美国城市化率 vs 第三产业就业人数占比 20 图表 37、日本城市化率 vs 第三产业就业人数占比 20 图表 38、韩国城市化率 vs 第三产业就业人数占比 20 图表