产业园类REITs扩容，“中国硅谷”投放优质资产.docxVIP

固收专题 固收专题 请务必阅读尾页重要声明 PAGE 4 请务必阅读尾页重要声明 PAGE 4 一、建信中关村产业园 REIT 基本概况 REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金） 是以发行收益凭证的方式募集投资者的资金，主要以能够产生相 对稳定收益的不动产为投资标的，由专业团队经营管理，以标的 不动产产生的收益为主要收入来源，并且将绝大部分收益分红给 投资者的一种信托基金。首批 9 只公募 REITS 表现良好，市场供不应求。出租率已经超 90%的“中国硅谷”——中关村产业园REIT，作为第二批上市的公募 REITS 受到极大的关注。 产品运作模式分析 建信中关村产业园 REIT 交易结构共有两层主要架构，分别为专项计划及基础设施基金。交易完成后，计划管理人（代表专项 计划）将持有项目公司 100%的股权以及享有对项目公司的相应债权，基金管理人（代表基础设施基金）持有专项计划的全部份额。 图 1 建信中关村产业园 REIT 结构图 数据来源：招募说明书 本基金（建信中关村产业园资产支持专项计划资产支持证券） 的基金管理人为建信基金；计划管理人为建信资本。项目运营管 理机构为中发展壹号公司。产品存续期为自基金合同生效之日起 45 年。 项目运营管理人简介：中关村软件园 2021 年年中，中发展集团持有中关村软件园公司 97.0%股份， 北京海淀科技园建设股份有限公司持有公司 3%股份。中发展集团为中关村软件园公司控股股东和实际控制人。 中发展集团是根据北京市委市政府落实国务院关于“建设中关村国家自主创新示范区”的批复精神，加大统筹协调力度，加快园区建设和产业促进步伐，高标准建设中关村国家自主创新示范区，实现建设“人文北京，科技北京，绿色北京”和中国特色世界城市战略任务，支撑创新型国家建设的一个重要载体。 中发展集团由海淀国资中心、丰科创、经开总公司、北科建 集团、昌平创服中心、首钢、京泰投资、高促中心、工业投资公司、望京综开公司、京东产业基地、大兴国资委、石景山促进中心、东方文化、金桥伟业、通政国资共同发起设立的股份有限公司。中发展集团设立时注册资本为 1,000,000 万元， 实收资本 127,685.41 万元。2021 年年中，中发展集团注册资本 2,302,010.50 万元，实收资本 2,214,964.52 万元，控股股东为北京中关村发展投资中心，持有中发展集团总股份的 55.39%，实缴出资比例为54.06%。 图 2 中关村软件园公司股权结构 数据来源：招募说明书 图 3 中关村软件园公司架构 数据来源：招募说明书 中关村软件园公司的业务模式主要包括商业服务、招商服务、产业服务。其中，商业服务包括酒店运营、物业管理、餐饮服务 等；招商服务包括为产业园区引进企业，支持企业进一步做大做 强；产业服务为帮助政府做产业聚集，同时根据企业发展的情况， 进行相关的产业促进活动。目前，园区开发建设已经结束，商业 服务、招商服务、产业服务阶段正在进行。中关村软件园公司成 立来一直专注于大信息产业组织和科技园区运营，是中发展集团 旗下重要园区运营平台。中关村软件园公司建设运营的中关村软 件园是“国家软件产业基地”、“国家软件出口基地”、“国际科技合作基地”等国家重要基地平台。丰富的运营经验为中关村软件园公司在软件与信息服务业领域率先实现具有全球影响力的科技创新中心奠定了坚实的基础。2017 年，中关村软件园公司因其出色产业组织和运营管理能力，荣获第二届北京市人民政府质量管理奖。1994 年分税制改革后，同年中央财政收入便超过了地方财政收入，经过短暂的反复博弈之后直到 2011 年地方财政收入才重 新超过中央财政收入。而中央财政收入也由 1994 年的 2906.50 亿 元上升到 2020 年的 100143.16 亿元，突破十万亿大关，年复合增长率达到惊人的 24.76%。这背后不得不说分税制改革激发了整个社会的活力，理清了中央与地方的税权与义务。 基础设施项目资产 根据北京市海淀区人民政府于 2020 年 10 月 26 日向中发展集团出具的《北京市海淀区人民政府关于支持中关村发展集团股份有限公司参与申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的函》所函复的“同意你公司和你公司控股子公司北京中关村软件园发展有限责任公司以基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点工作为目的的产权转让、股权转让以及与其他公司合并、重组等资产转移相关事项”，及海淀园管委会于 2021 年 4 月 12 日出具的《产业审核意见书》所载明的“北京中关村软件园发 展有限责任公司持有的中国国际服务外包新市场交易中心 5 号楼 （京（2016）海淀区不动产权第 0042400