个人住房抵押贷款证券化2022年度展望.docxVIP

2021年，我国个人住房贷款增速继续下行，个人住房贷款不良率水平保持低位，信用质量较好，需持续关注房地产市场政策调整以及居民部门杠杆率持续高位等对个人住房贷款不良率的影响 我国个人住房贷款市场起步相对较晚，但随着国内宏观经济快速发展，金融环境及监管政策逐渐完善，城市化程度加深和居民收入水平提高，个人住房贷款规模快速增长。2017年以来，为了抑制房价不断上涨的势头，我国陆续出台了多项调控政策，从居民购买端加强了对购买套数、二套房认定标准、贷款首付比例及房贷利率、新房再转让期限等方面的限制，个人住房贷款增速显著下滑。2021年，我国坚持“房住不炒”的定位，谨防房地产金融风险，个人住房贷款增速保持下行趋势。截至2021年末，我国个人住房贷款余额为38.32万亿元，增速较上年下降3.3个百分点至11.3%。 从金融机构整体信贷业务层面来看，个人住房贷款业务在金融机构整体信贷业务中扮演着重要的角色。近年来个人住房贷款余额占银行业总贷款余额的比例保持逐年增长，但增速呈下降趋势，截至2021年末，个人住房贷款余额占总贷款余额的比例为19.9%，相比上一年同期基本持平。此外，随着商业银行个人住房贷款政策的收紧，当年新增个人住房贷款占当年新增总贷款的比例自2017以来总体呈下降趋势。截至2021年末，新增个人住房贷款占当期新增总贷款的比例相比上一年同期下降2.8个百分点至19.5%。 个人住房贷款在住户部门债务中一直占据主要地位。2015 年以来，个人住房贷款余额占住户部门贷款余额的比例均在 50%~60%之间。近几年随着我国宏观经济增速放缓、个人债务的不断攀升，居民杠杆率持续快速增长。以居民贷款余额/GDP 口径计算，截至 2021 年末，我国居民部门杠杆率为 62.2%。此外，根据 2020 年第七次全国人口普查结果显示我国城镇化率为 63.9%，考虑到城镇家庭与乡村家庭的信贷参与可能程度不同，实际有贷款的家庭所承担的债务压力可能相比整体杠杆率水平更高。 2 个人住房抵押贷款证券化 2022 年度展望 图 图 1：2015~2021 年中国银行业总贷款余额与个人住房贷款情况 资料来源：wind、《金融机构贷款投向统计报告》， 不良率方面，2015 年以来，我国商业银行全口径的不良率在 1.6%~1.9%间波动，截至 2021 年末，商业银行不良贷款率为 1.73%，同比上一年同期下降 0.11 个百分点；2015~2019 年，个人住房贷款不良率在 0.3%上下波动。总体而言，由于个人住房贷款的发放有较严格的贷款价值比和收入债务比的要求，同时贷后随着抵押物价值的增长贷款价值比持续降低，我国个人住房贷款的不良率保持平稳较低态势，未来需要关注宏观经济增速下降、居民部门杠杆率提高等对个人住房贷款不良率的影响。 宏观政策方面，2021 年，我国坚持“房住不炒”的定位，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标。随着房价水平以及居民杠杆率的节节攀升，我国陆续出台了多项房地产调 3 个人住房抵押贷款证券化 2022 年度展望 图2： 图2：2015~2020年居民部门杠杆率 choice， 图 3：2015~2021 年中国商业银行业个人住房贷款不良率情况 资料来源：wind， 控政策以防止房地产市场的过热表现，在资金供给端严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度管理要求以收紧信贷政策，在土地供应端对 22 个重点城市实行集中发布出让公告、集中 组织出让活动和 2021 年发布住宅用地公告不超过三次（“两集中一年三供”）以使土地市场 降温。在多重政策压力下，房地产市场风险挤出显现，部分房企发生流动性风险。2021 年 9月，央行及银保监会提出配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益（“两个维护”）以缓解政策过度收紧及市场快速遇冷造成的风险挤出加剧。由于房地产与金融市场密切相关，房地产与金融市场的联动使得房地产风险存在向金融市场传导的可能性。2021 年 12 月，中央经济工作会议指出因城施策促进房地产良性循环和健康发展。 个人住房贷款政策方面，2021 年起个人住房贷款浮动利率正式开始执行LPR 加点利率，2021年 LPR 整体保持稳定，从 2022 年 1 月公布的 LPR 数据来看，一年期 LPR 和五年期 LPR 分别为 3.70%和 4.60%，分别较 2021 年 1 月下降 15BP 和 5BP，具有一定的下降趋势。 总体来看，随着房地产市场政策的收紧，2021 年，我国个人住房贷款增速继续下行，当年新增个人住房贷款占当年新增总贷款的比例亦呈下降趋势。同时，在多重政策压力下，房地产企业流动性风险持续释放，2021 年 9 月以来为缓解市场快速遇冷造成的风险挤出加剧，调控政策适当放松，2022 年 1